Deutschland investiert falsch! Kapitalanleger legen ihr hart Erspartes in Betongold an, und lassen viel Geld liegen.

Die Profi-Immobilieninvestoren investieren (meist) nicht einen eigenen Cent, und leben trotzdem von den Erträgen Ihrer Immobilien. Hat nur eine Elitegruppe Zugang zu diesen Möglichkeiten? Nein, in Immobilien investieren ohne Kapital oder mit wenig Geld - dieses Wissen darf jeder haben.

Was macht einen Investor aus? Wieso geht ein Investor viel sicherer vor?

Es gibt 9 gravierende Unterschiede zwischen dem Kapitalanleger und dem Investor. Wie Du dich vom Kapitalanleger zum Investor entwickelst, erfährst Du in diesem Blog-Artikel.

Du wirst selbst einordnen können, wo du heute stehst. Manchmal ist das schwer abgrenzbar, manchmal ist sogar beides drin. An dem ein oder anderen Punkt kann man an seinem Mindset arbeiten. Ob Kapitalanleger oder Investor – beides ist ok, beides hat Vor- und Nachteile.

1. Renditeerwartung

Der Kapitalanleger hat eine Renditeerwartung von 3-6%. In schlechter Lage sogar bis 8%. Aber er kauft nicht in schlechter Lage. Der Kapitalanleger kauft Neubauwohnung oder überteuerte Vertriebsimmobilien. Meist in der Stadt mit schlechtem Cashflow. 

Der Investor erwartet mindestens 5%. Das ist sein Minimum, alles drunter funktioniert nicht.
Er denkt: "Unter 5% verbaue ich mir mein Portfolio mit schlechter Rendite." Nach oben keine Grenze. Die ganz Hartgesottenen kaufen in Plauen mit 25% Rendite, die Eigenkapitalrendite ist höher. Im üblichen Rahmen erwartet der Investor 5-8% Rendite oder sogar eher 12% (was in speziellen Lagen mit speziellen Strategien funktioniert.)

2. Cashflow

Dem Kapitalanleger reicht es, wenn die Kaltmiete ohne Abzüge die Kreditrate gerade so deckt, im Gegenteil: Er ist auch bereit jeden Monat 100€ draufzuzahlen. Es ist für in eine Renten- bzw. Altersvorsorge. Da ist es okay, denn für ihn ist es wie bei einem Rentensparplan. Bei einer privaten Rentenversicherung zahlt man auch jeden Monat rein. Damit sicher er sich eine Teilsubvention über die Mieteinnahmen und auch steuerliche Vorteile. Warum steuerliche Vorteile? Weil er mir so einer schlechten Rendite eben Verluste macht in der Vermietung. Den Verlust holt er sich von der vorausgezahlten Einkommenssteuer zurück.

Der Investor zahlt saftig Steuern, denn das Wichtigste ist der Cashflow! Er möchte davon leben. Er möchte sich ein Einkommen aufbauen. Stück für Stück baut er sich ein „passives“ Einkommen auf. Er will nicht zur Rente warten. Üblicherweise in 3-5 Jahre seinen Job kündigen. Er will nur von Immobilien leben. Ein Daumenwert für positiven Cashflow (nach allen Abzügen) je Immobilie ist 150,00 € im Monat vor Steuer. Das ist ein großer Unterschied zum Anleger. Das sieht man in schon Punkt 1 bei der Renditeerwartung. Beim Kapitalanleger muss das Investment sich selbst tragen. Beim Investor muss jedes einzelne Objekt monatlich 150,00 € oder mehr in die Kasse einspielen.

3. Kapitaleinsatz

„Kapitalanleger“ drückt aus, dass Kapital angelegt und eingesetzt wird. Der normale Kapitalanleger bringt die Nebenkosten in den Deal mit ein oder sogar noch 20% der Summe, so wie der Investmentpunk es mit seinem Eigenkapital tut. Heutzutage bringt der Kapitalanleger nur noch die Nebenkosten und macht eine 100%-Finanzierung für die überteuerte Immobilie.

Der Investor möchte gar kein Eigenkapital einsetzen. Wenn er Eigenkapital auf den Tisch legen muss, macht er eine 100%-Finanzierung nur grummelig. Er gibt so viel Eigenkapital aus, weil er ständig neue Objekte kauft. Wie soll er es machen? Er finanziert 110% oder mach eine Nachbeleihung, weil er günstig einkauft und strategisch finanziert. Anfangs nutzt er ein Blankodarlehen, will aber niemals Eigenkapital ansetzten oder er versucht es zu refinanzieren.

Die ganz großen Investoren finanzieren 60-80% und holen sich 40% über einen Fonds oder Crowdfunding von kleinen Kapitalanlegern rein.

Der klassische Investor macht nichts mit solchen Strukturen. Er ist Mitte 20 bis Mitte 30. Noch in einem angestellten Verhältnis. Hat den Wunsch, seine finanzielle Unabhängigkeit aufzubauen. Meistens reicht ihm ein Bestand von 3-5 Millionen Immobilienvermögen. Er arbeitet deshalb nicht mit Old-School-Fonds-Strukturen, sondern mit Instrumenten wie 100%-Finanzierung, Nachbeleihung des Bestands oder 110%-Finanzierung mit Blanko.

4. Zinsabsicherung

Der Kapitalanleger macht das, was alle so tun. Und er bekommt das, was alle so bekommen. Das was die Banken verkaufen: eine lange Zinssicherheit.

Warum? Der Kapitalanleger hat den Wunsch nach Sicherheit. Deshalb vereinbart er lange Zinsbindungen. Nicht nur 10 Jahre, sondern eher 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. Bei niedriger Beleihung ist das in Ordnung. Bei 110% zahlt man einen hohen Aufschlag für die Zinsbindung. Dieses Angebot geht er ein, wegen dem Sicherheitsgedanken oder wegen der Unkenntnis der Alternativen.

Der Investor ist kurzfristig, maximal mittelfristig, mit der Zinsbindung unterwegs. Selten wird eine 10 Jährige Zinsbindung angestrebt. Nur wenn er es braucht, wegen der Stressannuität. Wenn mal die Renditen nicht so hoch ist, macht er eine 15 Jährige Zinsbindung, länger eigentlich fast nie!

Warum? Er arbeitet strategisch! Nach 10 Jahre wird die immobile optimier. Entweder auf den Markt geschmissen weil er in ganz anderen Größen unterwegs ist (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten, Businessparks) und die Anfangs gekauften kleine Wohnungen sind nur noch Ballast.
Oder das Objekt wird an den Ehepartner verkauft. Oder an die Kinder, die VV-GmbH oder an die eigene Stiftung. Fakt ist: Nach 10 Jahren wechselt der Eigentümer sowieso. Wozu brauche ich dann eine Zinsbindung die länger als 10 Jahre läuft?

Im Gegenteil: Gerne wird mit 5 Jahren Zinsbindung finanziert, manchmal noch kürzer mit der Idee, die Einkaufsgewinne mitzunehmen, die er gemacht hat als günstig eingekauft hat. Er möchte Kapital generieren und davon weiter zu wachsen, oder meinetwegen den Zins abzusichern, indem er kurz eine Finanzierung jederzeit über ein Forward-Darlehen die längerfristige Zinssicherung sich sichert, falls die Zinsen sich wenden. Mehr darauf geht Philipp Scharpf in seinem Buch "Immobilienstratege" ein.

Der Kapitalanleger zahlt von Anfang an den Aufschlag für die Zinssicherheit, unabhängig von einer Zinssteigerung oder Zinssenkung. Er zahlt bis zum Ende den Aufschlag durch, vielleicht hat er sogar noch einen Bausparvertrag abgeschlossen. Der Investor nimmt manchmal eine Bausparvertrag in Kauf, weil er in manchen Fällen die 110%-Finanzierung bekommt. Es ist ein notwendiges über für den Investor. Aber niemals zur Zinsabsicherung! Wozu braucht man eine Zinsabsicherung? Die Zinsen fallen seit 30 Jahren. Wozu brauche ich eine Zinsabsicherung?

5. Kaufpreis

Der Kapitalanleger kauft zum Marktpreis, teilweise noch teurer. Natürlich versucht er günstiger zu kaufen, kriegt es aber meist nicht hin, weil er nicht das notwendige Netzwerk hat. Er kauf überteuerte Vertriebsimmobilien mit bis zu 20% über Marktwert ein. Er hat damit einen anfänglichen Einkaufsverlust. Das ist ihm aber lieber, den er hat lieber wenig Aufwand. Er will Schickimicki kaufen. Mit Hochglanzprospekt, keine Probleme, schön saniert, toller Mieter, schöne Fassade. Hauptsache das Ding ist rund, es funktioniert und es macht keinen Ärger. Die Immobilie soll den Kapitalanleger einfach nicht beschäftigen, was ihm viel wichtiger ist, als ein Schnäppchen zu machen.

Der Investor sagt: „Ich will wachsen!“ Und wenn ich wachsen will, brauche ich einen Einkaufsgewinn. Ohne Einkaufsgewinn ist der Verschuldungsgrad zu hoch. Das bremst aus beim Geld verdienen. Ich brauche eine hohe Rendite, und die hohe Rendite kommt einher mit günstigem Kaufpreis. Ein Investor braucht mindestens 20% Einkaufsgewinn. Wenn 50% unter Marktwert, dann ist sehr schön. Und ausbaufähig soll es sein. Dachgeschossausbau, Kellerausbau, Mieterhöhung, Modernisierung, anderes Vermietungsmodel. Ich brauche Luft in dem Objekt. Vielleicht kann man den Garten abtrennen und ein weiteres Objekt drauf bauen.

Der Investor sucht nach Potenzial und Problemen. Notfalls nimmt er was zum Marktpreis, wenn man da noch viel rausholen kann, nebenbei mit. Aber grundsätzlich kauft er nicht über Marktpreis. Der Investor sucht in Vollzeit nach Deals. Es ist ein richtiger Job für ihn. Es ist kein Hobby, sondern ein richtiges Business. Deshalb wertet der Investor viele Deals aus, und kauft von 1000 Objekten vielleicht eins.

6. Wertsteigerung

Der Kapitalanleger hofft eine Wertsteigerung aus dem Markt heraus. Er spekuliert nur mit Wertsteigerungen in guten Lagen und grübelt: "Nicht B- oder C-Lage, niemals auf dem Land. Das einzige ist Lage, Lage, Lage. Es muss eine Unistadt sein, dann kommt die Wertsteigerung von alleine, wegen der guten Lage. Heute völlig überteuerte Lagen werden morgen noch überteuerter sein. In der Vergangenheit war eine Wertsteigerung da, deshalb wird sich das in der Zukunft wiederholen. Und wenn ich keine Rendite erwirtschafte, so habe ich doch die Wertsteigerung meiner Immobilie. Die Immobilie ist später abgezahlt, und ich habe ein tolles Vermögen. Mit Immobilien kann man am Anfang kein Geld verdienen, erst wenn die Immobilie abgezahlt ist."

Der Investor denkt: „Wertsteigerung? Schön wenn Sie da ist. Den Markt kann ich aber nicht beeinflussen. Und ich bin Investor weil ich es in der Hand haben will. Risiken sind dann keine Risiken, wenn ich sie beeinflussen kann, wenn ich selbst darauf eingehen kann. Und gute Lagen? Niemals! Überteuerte Preise, schlechte Renditen. Wenn die Kaufpreise zurück gehen, dann habe ich ein Problem mit meiner Finanzierung. Das will ich nicht!

Ich gehe in die B- und C-Lagen! Meinetwegen gehe ich in B-Lagen von gute Orten, aber Rendite geht über alles. Marktwertsteigerung ist schön und gut, aber ich mache mir mein Wertsteigerung selber. Ich mache mir meinen 20% Einkaufsgewinn selbst. Aufwertung, Modernisierung, Mieterhöhung, Anbau so weiter. Dort hole ich meine Wertsteigerung raus! Und geht der Marktwert hoch, dann ist schön, aber das kann ich nicht beeinflussen. Ich glaube auch, dass die Preise steigen, weil unsere Wirtschaft einfach so funktioniert, aber ich habe es nicht in der Hand. Netter Nebeneffekt, aber darauf spekuliere ich nicht!

Ich bin Investor und kein Spekulant!


7. Zielsetzung

Der Kapitalanleger sieht die Immobilie als Teil seiner Altersvorsorge. Es gibt bei Ihm noch andere Bestandteile wie Aktien, Fonds, private Rentenversicherungen (LINK affiliate??). Der Immobilienteil in meinem Portfolio darf groß sein, ist aber immer nur ein Teil des gesamten Kuchens meiner Altersvorsorge. Vielleicht kann ich schon etwas früher in Rente gehen oder weniger Stunden arbeiten. Aber schon in 3 Jahren von Immobilien zu leben… schafft doch kein Mensch.
Und statistisch schaffen nur weniger als 5% der Deutschen mit Immobilien von Anfang an Geld zu verdienen. Denn sie haben keine Strategie mit der Sie Geld verdienen könnten. Das liegt am Kapitalanleger-Mindset oder am Eigennutzer-Mindset. Mit solchen Mindsets kann man kein Geld verdienen.

Es ist völlig in Ordnung Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen, und es geht auch nicht ohne. Es gibt keine bessere Anlageform als Immobilie für die Altersvorsorge. Aber ich kann auch als Investor rangehen, mit dem Ziel mir ein passives Einkommen aufzubauen. Natürlich sind Immobilien viel Arbeit, besonders im Aufbau. Das muss man als sein Business, als seinen Job sehen.

Ich will passives Einkommen. Ich will finanziell Unabhängig sein. Ich sehe es als meinen Job mein Portfolio aufzubauen. Ich will jetzt Gas geben und schnell wachsen. In 3-5 Jahren maximal 10 will ich genug haben um nicht bis 40 oder sogar bis zur Rente arbeiten zu müssen.

Übrigens: Der Investor kauft Immobilien viel früher als der Kapitalanleger. Oft schon nach der Ausbildung oder nach dem Studium. Deshalb haben wir viele Kunden die Mitte 20 oder Anfang 20 sind. Nach Mitte 30 hört es schon auf. Viele unserer Investoren sind ganz jung. Wenn Sie älter sind, dann spiele sie schon in einer höheren Liga. Größere Player sind dann schon finanziell Unabhängig von Ihrer Arbeitskraft und hören bei einem Bestand von 100 Wohnungen auf.

8. Größenordnung

Auch die Größenordnung ist ein Unterschied zwischen Kapitalanleger und Investor. Der Kapitalanleger möchte 30, 50 oder 100 Wohnungen kaufen. Der Kapitalanleger ist mit 3 bis 5 Wohnungen bei seiner Aufwandsgrenze angekommen. Mehr Immobilien sind ja mehr Arbeit. Wenn der Kapitalanleger zur Altersvorsorge 5 abgezahlte Immobilien vorweisen kann, hat er mehr als der Durchschnittsbürger. Normalerweise verdient ein typischer Kapitalanleger 3000 € -5000 € netto jeden Monat.
Eins kann ich dir garantieren: Du braucht nicht viel Geld oder ein hoher Gehalt um in Immobilien investieren zu können!

Viele unserer Investorenkunden verdienen 2.000 € - 3.0000 € netto jeden Monat. In dieser Situation kauft man auch keine Immobilie mit Unterdeckung und schlechter Rendite. 25% Kaltmietenabschlag, und dann ist es zu. Dann kann er keine weitere Immobilie kaufen. Und mit Unterdeckung bei 5 Wohnungen kann man sich kein Eigenheim leisten. Mit Fehlkäufen macht man sich platt und die Portfolioskalierung ist aufs Eis gelegt. Man muss mehrere Jahre abbezahlen bis eine neue Immobilie gekauft werden kann.

9. Umgang mit Problemen

Wie schon angeklingelt, will der Kapitalanleger keine Probleme. Gute Standorte, gute Mieter, gute Bausubstanz, schön sanierte Fassade.

Der Investor sagt sich: „Wenn interessiert eine schöne Fassade? Hauptsache in der Wohnung sieht es gut aus!“ Aber für den Kapitalanleger muss es schön aussehen.

Der Investor hat vor Augen: Je problematischer, je niedriger der Preis, desto mehr kann ich aufwerten, und desto besser und mehr kann ich daran verdienen! Hartz4? Mir egal! Problem-Mieter, mir ganz egal. Irgendwelche Mietrückstände? Wunderbar, kann ich rausklagen. Das macht mir nichts, das ist mit einem Rechtsstreit erledigt und fertig. Klage ich raus, und eine Mieterwechsel ist super, denn ich kann die Miete erhöhen. Was besser kann mir gar nicht passieren. Führt alles zu Einkaufsgewinnen und Aufwertung.

Wo siehst Du dich? Eher beim Kapitalanleger oder beim Investor?

Beides ist legitim und in Ordnung. Uns sind theoretisch die Kapitalanleger sogar lieber, den Kapitalanleger haben nicht so gigantische Portfolien, was zu weniger Datenerfassungsaufwand führt. Auch ist ein Investor einfacher, der gerade anfängt mit der Portfolioskalierung.

Statistisch ziehen wir sehr viele Investoren an, die durchschnittlich 7 Wohnung schon im Bestand haben, und jetzt so richtig durchstarten wollen. Wir würden uns freuen, wenn wir frühzeitig eine Zusammenarbeit starten können. Dann können wir gleich am Anfang die richte Stellschrauben drehen, damit das Wachstum richtig gut funktioniert. Wir, die Immotege GmbH, sind spezialisiert auf Investoren und Portfolioskalierung. Aber natürlich machen wir Kapitalanleger auch sehr gerne.

Jetzt hast Du einige Punkte gesehen. Vielleicht möchtest Du dich vom Kapitalanleger zum Investor entwickeln. Möchtest Du schneller wachsen und mehr verdienen? Dann empfehle ich dir das Buch „Immobilienstratege“ von Philipp Scharpf, dem Gründer der Immotege GmbH.

Auf über 500 Seiten findest Du lauter Insider, Tricks und Strategien. Kein Anfängerbuch. Vielleicht bist Du ein Kapitalanleger mit 2 oder 3 Immobilien und möchtest jetzt auf die Überholspur wechseln, bevor es zu spät für dich ist und du dich selbst gebremst hast, und nicht mehr weiter wachsen kannst. Dann sichere dir das Buch jetzt. Dieser Entwicklungsschritt bedarf viel Arbeit. Du wirst locker 6 Monate intensiver Arbeit reinstecken müssen, Stammtische besuchen, Bücher lesen, Seminare besuchen, Netzwerk ausbauen, am Mindset arbeiten, Wissen aufbauen. Aber wenn Du das durch hast, dann kann man richtig skalieren, wenn du das so möchtest.

Wir freuen uns auf deine Portfolioskalierung. Erfahre hier mehr.

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