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Wer eine Immobilie abbezahlt hat – oder sein Mieter für ihn – hat somit einen positiven Vermögenswert in der Bilanz und kann die Immobilie beleihen. Wenn Du weitere Immobilien für die Vermietung kaufen möchtest, gibt es jetzt für dich eine geniale Möglichkeit, mit der Du bei dem nächsten Deal an Zinsen zu sparen und nie wieder dein Eigenkapital aus dem Sparstrumpf unter dem Kopfkissen hergeben musst.


Die strategische Wunderpille nennt sich Kapitalbeschaffung, das ist die Nachbeleihung deiner Bestandsimmobilie - einfach: Immobilie beleihen. Wie das für auch für deine Portfolioskalierung funktioniert (sogar wenn die Hausbank jetzt noch ablehnt oder zu viel Eigenkapital für den nächsten Deal von dir fordert) erfährst Du in diesem Blogbeitrag.


Immobilie beleihen - das Entscheidende: 

Die Differenz zwischen noch zu zahlender Darlehenssumme und aktuellem Marktpreis kann beliehen werden; also als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt werden! Das Geniale liegt im Wörtchen „aktuell“.


Wenn dein Immobilien-Marktwert heute höher ist als die noch zu tilgende Schuld, dann es ist egal für zu welchem Preis du das Objekt vorher gekauft hast oder wie das Objekt vor der Sanierung ausgesehen hat. Es zählt nur die heutige Differenz - willst Du deine Immobilie beleihen, so kannst Du diesen Differenzwert dafür nutzen.


Eine fiktive Beispielrechnung: Du hast das Objekt vor einem Jahr für 250.000€ gekauft und zu 100% finanziert (Nebenkosten aus Eigenkapital für diese Beispielrechnung). Ein Jahr später ist das Objekt 300.000€ Wert; die Wertsteigerung kommt durch z.B. eigene Sanierungen, nachträglich verbuchter Einkaufsgewinn oder dem (unkontrollierbaren) Anstieg des Marktpreises. Wegen der Anschaulichkeit vernachlässigen wir hier deine Tilgung des Darlehens des ersten Jahres.


Dein Darlehensbetrag ist nach einem Jahr immer noch 250.000€ groß (keine Tilgung im ersten Jahr in diesem Beispiel), dein Objektwert beträgt heute 300.000€. Die Differenz beträgt 50.000€, genau das ist jetzt ein positiver Wert in deiner Bilanz, den Du bei deiner Immobilie beleihen kannst.


Immobilie beleihen: Was machst du jetzt mit dem 50.000€ freien Immobilienwert?

Du kannst bei der nächsten Finanzierung genau diesen "50.000€-Wert" der Immobilie beleihen, weil das der „freie/verfügbare/positive“ Immobilienwert ist, der bei einem Verkauf der Immobilien (Verkaufspreis – Darlehenshöhe = Verkaufserlös ist mind. 50.000€) erzielt werden könnte. Diesen „50.000€-Wert“ als Sicherheit für ein neues Darlehen zu nutzen, nennt sich Beleihung. Was bringt dir das und wie kannst Du das nutzen?


Wenn Du 50.000€ für die Nebenkosten deines nächsten Objektes benötigst, dann kannst Du dir über eine Beleihung deiner Immobilie ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Du hast einen deutlich geringeren Zins als bei einem Konsumkredit. Noch wichtiger: Du bekommst überhaupt ein  Darlehen, dass Du nutzen kannst für deinen nächsten Deal (oder auch fürs Familiennest/Eigenheim, Sportwagen, Luxusreise – aber unnötigen Konsum beiseite, solange wir uns in der Portfolioskalierung befinden).


Aufgrund der dinglichen Absicherung des Immobiliendarlehens fällt die Zinskondition im Vergleich zu einem Konsumentenkredit (z.B. ein Ratenkredit für die Nebenkosten deines nächsten Deals) deutlich niedriger aus. Du sparst an Zinskosten, jedoch ist das für Investoren zweitrangig. Den Unterschied zwischen Kapitalanleger und einem echten Immobilieninvestor erfährst Du hier. Den nur über die Beleihung kann das Immobilienportfolio aus sich selbst heraus wachsen, nur so! Du bekommst meistens nur so ein Darlehen für die Nebenkosten!

Du benötigst kein Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung, du brauchst nur Beleihungsmöglichkeiten.

- Philipp Scharpf

Nochmal kurz: Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung annähernd oder vollständig abbezahlt haben (im Idealfall durch einen Mieter und mit einer hohen Rendite), können über den abgezahlten Teil jetzt neues Geld von der Bank bekommen. Der abbezahlte Teil der Immobilie wird dabei als Sicherheit bei der Bank hinterlegt (Thema Grundschuld).


Der Verwendungszweck des Darlehens wird von jeder Bank selber festgelegt. Manche Banken erlauben einen freien Verwendungszweck, andere möchten nur Sanierungen der Bestandsimmobilie für Eigennutzer über eine Beleihung finanzieren. Zusätzlich hängt die Bankauswahl auch stark von der Darlehenshöhe ab. Welche Bank für deine Situation die richtige Bank ist, können wir gerne für dich Prüfen. Kontaktiere uns jetzt hier (hier klicken!).


Finanzierungsstrategie eines Kapitalanleger (nicht Investors!)

Kauft jemand ohne Einkaufsgewinn oder ohne möglichen Aufwertungsgewinn – also zum Marktpreis, sodass sich die Frage nach 5-Jahren Zinsbindung kalkulatorisch aufgrund des Verhältnisses aus Zinsänderungsrisiken und Chancen für Nachbeleihung oder Kernsanierung des ggfs. gestiegenen Zinses durch deutlich niedrigeren Beleihungsauslaufes in der Anschlussfinanzierung nicht stellt und z.B. 15 Jahre Zinsbindung gewählt wird, dann wird die Frage ob 3% anfängliche Tilgung zu akzeptieren sei und ob man nicht doch gleich mit mehr Eigenkapital rein geht und 80-90% Finanzierungen macht, noch aufdringlicher. Warum 5 Jahre Zinsbindung sinnvoll ist, unabhängig davon, ob das Thema Immobilie beleihen für dich gerade relevant ist oder nicht, erfährst Du hier.


Allerding ist dann auch schon wieder das gesamte Geschäftsmodell „Immobilieninvestor“ zu hinterfragen, da dann häufig der Faktor Verschuldungsgrad im Portfolio sehr schnell weitere Deals ausbremst. Denn wer denkt, er könne ewig mit 100% Finanzierungen, ohne dabei Einkaufsgewinne oder Aufwertungsgewinne zu realisieren, weiter kaufen, liegt falsch (und denkt meist wie ein Kapitalanleger). Wie Du dich vom Kapitalanleger zum Investor entwickelst, erfährst Du hier.


Daher kann dann, wenn man nicht fähig ist, Einkaufsgewinne oder Aufwertungsgewinne zu machen auch, gleich von Anfang an mehr Eigenkapital reingesteckt werden. Die Zinsbelastung sinkt deutlich und die Haushaltsüberschüsse werden größer. Oft erziel der Kapitalanleger ja auch durch den höheren Einkaufspreis niedrigere Renditen, sodass ihm der höhere EK-Anteil und zusätzlich der niedrigere Zins dann doppelt in der Rate zu Gute kommt.

Wer hingegen mit Einkaufsgewinn einkauft und aufwertet, der kann schnell wachsen und theoretisch unendlich finanzieren.

Anfänglich mit 100% Finanzierung, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, dann mit 115% Finanzierung ohne Zusatzsicherheit und dann später mit Kapitalbeschaffung im zweiten Rang (Die Formel: (Marktwert * 0,8)-(bestehenbleibende Grundschuld * 1,18))


Sollte ich Sondertilgung einsetzen um eine Nachbeleihung einer Immobilie durchführen zu können?

Hier gibt es einige falsche Annahmen und falsche Glaubenssätze die wir bereinigen müssen. Mehr zum Thema Sondertilgung findest Du hier: Sondertilgung. Immobilie beleihen oder nicht - Sondertilgung ist ein wichtiges Thema, welches man verstehen muss.


Immobilie beleihen um günstiges Geld für Immobilienkredite zu sichern

Schön ist nicht nur, dass Du günstiges Geld bekommst, sondern dass du überhaupt Geld bekommst. Als Immobilieninvestor investiert man kein/kaum eigenes Geld und man benötigt nicht zwingend ein überdurchschnittlich hohes Gehalt (Schau dir unsere Fallbeispiele hier an).


Woher soll man Eigenkapital nehmen, wenn man kein Eigenkapital einsetzten möchte? Mit den Einkaufsgewinnen / eigenen Wertsteigerungen aus der vorherigen Immobilie, welche BELIEHEN werden kann!!! Das bedeutet: Jede Immobilie darf zu maximal 80% des Marktwertes gekauft werden, günstiger geht immer! So wird das Thema Immobilie beleihen deutlich leichter.


Und genau diese 20% Differenz kannst du für den nächsten Deal beleihen. Und weil Du für den neuen Deal die Nebenkosten selber stellst (aus sieht der neuen Bank) brauchst du nur eine 100%-Finanzierung und keine 110%-Finanzierung, was für dich bei den Zinsen für die Finanzierung des neuen Deals wieder günstiger ausgeht. Welche Möglichkeiten und Strategien für dich und dein Portfolio möglich sind und sinnvoll sind, können wir dir gerne verraten. Kontaktiere uns hier: www.immotege.de/start.


Blankodarlehen als Überbrückungslösung zur Nachbeleihung

Sehr viele haben das Problem, dass es an Eigenkapital mangelt. Daher suchen viele z.B. in Google nach "Immobilie beleihen" und landen hier auf diesem Experten-Blogbeitrag. Für die Objekte, die wegen Zinsbindungen nicht nachbeliehen werden können, aber Reserve haben, da sind Blankodarlehen ideal, um vorhandene Reserven (auch Einkaufsgewinne und Aufwertungsgewinne) zu nutzen, anstatt sie brach liegen zu lassen.


Alle, die wir kennen, die sehr schnell einen größeren Bestand von 30 und mehr Einheiten in unter fünf Jahren hochgezogen haben, mussten das Eigenkapital-Problem lösen. Die einen haben es mit Blankodarlehen gelöst, die anderen mit Mezzaninekapital, andere beleihen Objekte als Zusatzsicherheit, andere die Objekte der Eltern. Nur ganz wenige nutzen 110% Finanzierungen – weil Ihnen die Kontakte fehlen. Natürlich kann dir Immotege hierbei helfen, aber wir können noch viel mehr! 10 Vorteile einer Finanzierung über Immotege (hier klicken!)


Das Problem Eigenkapital-Mangel hat man nicht, wenn man einmal im Jahr eine Wohnung kauft, das hat man aber, wenn man alle drei Monate ein weiteres Mehrfamilienhaus kauft. Und wenn ich idealerweise nicht den ganzen Bestand untereinander mit Grundschulden verstricken will – damit ich auch in der Anschlussfinanzierung noch frei bin, so dass ich nach Ablauf Niederstwertprinzip Umschuldung + Kapitalbeschaffung machen kann, sind das alles sind Einsatzbereiche für Blankodarlehen zur Überbrückung.


Strategie Teilung MFH nach WEG um deine Immobilie besser beleihen zu können

In der Anschlussfinanzierung kann man z.B. dann die Finanzierung nur auf einen Teil der Wohnungen umschulden, wird im Allgemeinen höher eingewertet, kann ein Teil an Ehepartner / Kinder / VV-GmbH verkauft werden, ein anderer Teil woanders hin. Ab wann lohnt sich eine VV-GmbH? Eine Immobilie beleihen sollte hier wirklich mit geplant werden.


Wir haben teilweise gesehen, dass die Bank bereit war, aus einem Teil der Grundbücher rauszugehen nach Aufwertung und Teilung. Das ist aber eher ein Ausnahmefall. Grundsätzlich sind wir für frühestmögliche Teilung, um sofort in der Vermögensbilanz höhere Werte für die Immobilie ansetzten zu können und möglichst schon Mieterwechsel vor Verkauf zu haben, um das Vorkaufsrecht auszuhebeln.


Nachteil davon ist, dass nun die Möglichkeiten der Nachbeleihung schlechter werden, der die tatsächliche Luft pro Wohnung (zwar insgesamt und prozentual höher (wegen besserer Einwertung), aber eben nominell als nur noch ein kleiner Teil geringer geworden ist) und dies natürlich auch mit hohen Kosten verbunden ist, insbesondere die Grundschuld in jedem Grundbuch in voller Höhe neu auftauchst.

  • Kündigungssperrfrist §577a BGB (Eigenbedarfskündigungen selbst oder beim Verkauf entfallen)

Wie ist der Ablauf einer Kapitalbeschaffung (= Immobilie beleihen) für Immobilieninvestoren?


Als erstes musst Du mit uns Kontakt aufnehmen über diese Webseite: www.immotege.de/start.

Du bekommst einen dir zugeordneten Finanzierungsexperten, der dir mit Strategie und Konzept beistehen. Die Anfragen ist kostenfrei und unverbindlich. Wir freuen uns auf dich!


PS: Ein Fallbeispiel eines Kunden mit dem wir seine Immobilie beliehen haben: Zum Fallbeispiel "Immobilie beleihen" hier klicken!

Immotege GmbH


Strategische Immobilienfinanzierung für deine Portfolioskalierung

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