fbpx

Sondertilgung oder Liquidität schonen?

Eines der größten Irrtümer für Immobilieninvestoren ist die Sondertilgung. Ein professioneller Investor setzt kaum Sondertilgung ein. Die es propagieren, sind auf dem Holzweg, denn Sondertilgung kann so richtig viel Geld kosten.

Wichtig: Die Bank hat durch eine Sondertilgung keinen Schaden, der Investor schon. Die Sondertilgung kann für Eigenheimbesitzer mit einer einzigen Immobilie vielleicht noch Sinn machen – für einen Investor niemals! Für eine Sondertilgung ist frei verfügbares Eigenkapital vorausgesetzt.

Warum sollte ein Investor niemals Sondertilgung nutzen...

Als Investoren wollen wir nicht schnell tilgen, sondern wir wollen heute einen hohen Cashflow haben. Selbst wenn wir Sondertilgung machen, dann bliebt die Rate gleich hoch; nur die Laufzeit wird kürzer. Aber wir wollen als Immobilieninvestor nicht schnell tilgen, sondern in 3-5 Jahren finanziell unabhängig sein - und nicht 5 Jahre früher tilgen. Wenn uns das „schnell fertig werden“ wichtig wäre, dann hätten wir direkt von Anfang eine höhere Tilgung vereinbaren können - was den Cashflow reduzieren würde, denn du zum Leben und für die Portfolioskalierung benötigst.

Sondertilgung vernichtet finanzielle Freiheit

Für Immobilieninvestoren ist es nicht relevant wann wir uns entschulden - im Gegenteil. Wir verkaufen die Immobilie sowieso nach 10 Jahren ertragssteuerfrei an den Ehepartner/Kinder oder die eigene VV-GmbH (Blogbeitrag "Privat oder GmbH" -> hier klicken); und ziehen dann hier die Schuldenlast nochmal hoch! Wir versuchen als Investoren die Schuldenlast zu strecken und länger zu ziehen.

Gerade am Anfang auf keinen Fall Sondertilgung

Als Immobilieninvestor mache ich mir doch nicht mein Eigenkapital freiwillig durch Sondertilgung kaputt. Gerade am Anfang benötige ich so viel Eigenkapital wie möglich um die nächsten Deals leichter zu finanzieren - Sondertilgung für Immobilieninvestoren ist einfach ohne Vorteile.

Ich habe am Anfang der Portfolioskalierung eine hohe Beleihung und einen Aufschlag für einen 10 oder 15 jährige Zinsbindung bezahlt und mit 100%-Finanzierung finanziert -> 100%-Finanzierung kostet mich 0,5% mehr Zins als eine 80%-Finanzierung – oder ich habe sogar noch 110%-Finanzierung und mehr Aufschläge bezahlt -> und jetzt Sondertilgen direkt am Anfang? Wozu doppelt bezahlen?

Jeder träumt von 110%-Finanzierungen ohne Eigenkapital - und dann Sondertilgung?

Dann hätte ich gleich das Geld als Eigenkapital reinbringen können, und günstiger mit 80%-Finanzierungen finanziert; anstatt mit einer teuren 110%-Finanzierung -> wozu mehr zahlen, wenn man sofort eine Sondertilgung vollzieht?

Wenn du nur ein einziges Objekt hast, ist eine Sondertilgung vielleicht ok. Und wenn ich nicht in der Lage bin, das Geld (welches ich für die Sondertilgung bei einem Darlehen mit 1/2% Zins nutze) wo anders Gewinnbringender anzulegen (was bei so gut wie jedem Investment geht), dann ist echt eine traurige Option, das Geld für die Sondertilgung zu verwenden.

Sogar bei einem 6%-Zins bei einem alten Darlehen lohnt sich eine Sondertilgung für Investoren nicht. Dieser Unterschied, die letzten 10% Eigenkapital die ich als Sondertilgung verliere obwohl ich hätte diese bei einem neuen Deal als 10% Eigenkapital einbringen können und so beim nächsten Deal weniger Zinsen gezahlt. So muss ich beim neuen Deal mehr Zinsen zahlen.

Diese Kosten (die durch den Zinsaufschlag beim neuen Deal kommen, weil ich das Eigenkapital nicht eingesetzt haben, sondern bei einem alten Objekt eine Sondertilgung gemacht habe) sind ebenfalls 3-6% Zins groß. Warum? Die Ersparnis von 1-2% Zins stehen gegenüber den 3-6% Zinsaufpreis in dem neuen Darlehen. Du zahlst dich dumm und dämlich, wenn Du als Investor Sondertilgung einsetzt.

Hinzu kommen gravierende Nachteile: Ich verbaue Eigenkapital, ich mache Deals kaputt und ich finanziere deutlich teurerer.

Die Strategie von Immotege für erfolgreiches Investieren in Immobilien:

Wir arbeiten langfristig auf eine Ausbalancierung im Portfolio hin – so dass die meisten Objekte mit 80%-Finanzierungen günstig finanziert werden. Natürlich können wir 110%-Finanzierungen, aber es geht nicht darum immer neue teure 110%-Finanzierungen für die neuen Objekte zu nutzen (höhere monatliche Rate, also geringerer Cashflow), sondern 80%-Finanzierungen. 

Erkenne den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor. Klicke hier.

Die Idee „Zinsen sparen als Investor durch Sondertilgung“ ist garantiert falsch. Bei nur einem einzelnen Objekt im Portfolio kann es vielleicht Sinn machen, aber wenn ich mehre Objekte habe und mein Immobilienportfolio skalieren möchte, dann erhöhe ich meine Zinskosten; ja ich verdopple oder verdreifache meine Zinskosten als Investor, wenn ich Sondertilgung machen -> wozu sich seine eigene Portfolioskalierung so schwer und teuer machen?

Fazit Sondertilgung als Investor:

  • Mit Sondertilgung nehme mir die Flexibilität -> Cash/Eigenkapital ist King! Je mehr Eigenkapital ich auf dem Konto haben, desto besser.
  • Ich verdopple oder verdreifache meine Zinskosten, anstatt Zinskosten einzusparen (über den Effekt der Beleihungsausläufe, die so viele Zinsaufschläger verursachen)
  • Für den Eigentümer, der ein einzelnes Objekt hat und nicht in der Lage ist sein Geld wo anders mit einer besseren Rendite anzulegen -> nur dann kommt es vielleicht in Frage.
  • Sondertilgung kosten teilweise Zinsaufschläge. Sondertilgungen sind nicht bei allen Banken gratis. Hier entstehen noch mehr Kosten, weil man sich die Option zum Sondertilgen teuer einkauft.

Du weißt jetzt mehr über Sondertilgung; und bist bereit als Immobilieninvestor so richtig durchzustarten? Du möchtest, dein Immobilienportfolio mit Strategie skalieren? Kontaktiere uns jetzt! Klicke hier (auch wenn du noch keine Immobilien hast - du bewahrst dich vor Fehlern, wenn Du gleich richtig startest).

Immotege GmbH


Strategische Immobilienfinanzierung für deine Portfolioskalierung

Immotege GmbH