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Anschlussfinanzierung: Wichtige Hinweise

Angebot von der Bank für die Anschlussfinanzierung erhalten (oder schon bald): Warum eine Unterschrift jetzt gefährlich ist und so sehr viel Geld verbrannt wird, klären wir in diesem Artikel.

Die Anschlussfinanzierung kommt am Ende der Zinsbindung

Die meisten Immobilieneigentümer finanzieren den Kauf der Immobilie mit einem Darlehen bei einer Bank und zahlen Zinsen. Bei Abschluss des Darlehens wird eine Zinsbindungsfrist vereinbart. Diese kann unterschiedlich sein (20 Jahre Zinsbindung, 15 Jahre Zinsbindung, 10 Jahre Zinsbindung, 5 Jahre Zinsbindung, variable Zinsbindung -> Unsere Empfehlung: 5 Jahre Zinsbindung). Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist das Schuld meist nicht vollständig getilgt. Daher muss eine Anschlussfinanzierung / neues Darlehen aufgenommen werden, es findet eine Umschuldung statt. Mit den dann marktüblichen Zinsen wird die Anschlussfinanzierung mit einer monatlichen Rate weiterbezahlt. Sind die Zinsen im Laufe der Zinsbindungsfrist gesunken, so können bei der kommenden Anschlussfinanzierung niedrige Zinsen für die Zeit der nächsten Zinsbindungsfrist gesichert werden.

Je länger die Zinsbindung, desto mehr lässt die Bank sich dafür mit einem fürstlichen Zins entlohnen.

Immotege // Finanzierungsvermittlung (auch für Anschlussfinanzierungen)

Die Anschlussfinanzierung: Wer eine 10-jährige Zinsbindung macht ist ein Spekulant

Auf was spekuliert jemand, der eine 10-jährige Zinsfestschreibung abschließt?

  1. Darauf, dass die Zinsen kurz nach Abschluss steigen, denn sonst hätte er eine kurzfristige Zinsbindung abgeschlossen und keinen Aufschlag für lange Zinsbindung bezahlt. Aktuell sind aber aus fundamentalen Daten wie wir sehen keine Zinserhöhungen zu sehen. Ein paar kleine Schwankungen gibt es.
  2. Und jetzt kommts: Er ist sogar ein Doppelspekulant. Warum ein Doppelspekulant? So eine Finanzierung läuft üblicherweise 30-40 Jahre. Er weiß also heute schon, dass er in 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht.

Nach 10 Jahren Zinsbindungsende sind dann außerdem gerade einmal rund 20-30% getilgt. Der Großteil des Darlehens besteht also noch. Seine zweite Spekulation ist also jetzt darauf, dass die Zinsen in der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren dann wieder niedrig sind. Und damit hat er jetzt die absolut totale Glaskugel bei seiner Anschlussfinanzierung. Ich Maße mir an, eine Idee davon zu haben was in drei Jahren passiert. 48% der Deutschen wählen die 10-jährige Zinsbindung und sind von sich selbst überzeugt absolut sicher zu finanzieren, denn zehn Jahre Zinsbindung sind ja sicher, na klar.

Die 10/15 Jahre Zinsbindung ist wie Fallschirm springen ohne Fallschirm (und komm jetzt bloß nicht auf die Idee des Bankers-Liebling: Bausparvertrag als Fallschirm zu benutzen). Die 23 % der Deutschen, die eine 15-jährige Zinsbindung wählen (damit sind wir als bei 71% der Deutschen in Summe) fahren auch nicht wirklich besser. Sie zahlen nochmals einen etwas höheren Zinsaufschlag um dann in 15 Jahren genau dasselbe Problem zu haben wie die anderen nach 10 Jahren, dann mit minimal, aber im Verhältnis ebenso hohen Darlehensreststand und dem Problem der Anschlussfinanzierung. Auch sie sind Doppel-Zins-Spekulanten.

Risikofalle Anschlussfinanzierung

Es gibt ganze Vermögen, die schon ausradiert wurden, nur weil man in einer Hochzinsphase in einer Immobilienfinanzierung umgefallen ist. So wie es aktuell in Europa aussieht, ist auch in zehn Jahren nicht unbedingt damit zu rechen, dass eine Hochzinsphase besteht.

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen in 10 Jahren höher stehen als in 5 Jahren ist jedoch sehr hoch. Ist es da nicht viel klüger eine Zinsbindung zu wählen, bei der die Anschlussfinanzierung noch eher überblickt werden kann? Als fünf Jahre anstatt zehn Jahre?

Anschlussfinanzierung: Wenn sich die Bonität reduziert

Eine weitere Sorge und vermeintliches Argument gegen die 5-jährige-Zinsbindung ist die möglicherweise reduzierte Bonität in fünf Jahren, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht (z. B. durch Jobverlust wegen Krankheit). Es ist auch hier eindeutig zu sagen, dass in zehn Jahren das Risiko um ein Vielfaches größer ist. Das Gegenargument, dass man dann ja verkaufen könnte zieht aus bereits genannten Gründen nicht.

Anschlussfinanzierung bei Fix&Flip vom Mehrfamilienhaus

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, jedes Mehrfamilienhaus direkt nach Kauf nach WEG zu teilen, damit erhält man mehrere Grundbücher. Auch wenn man das Objekt selbst behalten will, kann man in der Anschlussfinanzierung einige Grundbücher leer ziehen, bzw. jeweils ein nur teilweise belastetes Grundbuch als Zusatzsicherheit für ein weiteres Objekt nutzen.

In der Anschlussfinanzierung kann man z. B. dann die Finanzierung nur auf einen Teil der Wohnungen umschulden, wird im Allgemeinen höher eingewertet, kann ein Teil an Ehepartner/Kinder/VV-GmbH verkauft werden, ein anderer Teil woanders hin etc.

In unserer praktischen Tätigkeit als Finanzierungsvermittler haben wir teilweise gesehen, dass die Bank bereit war, aus einem Teil der Grundbücher rauszugehen nach Aufwertung und Teilung. Das ist aber eher ein Ausnahmefall. Grundsätzlich sind für für frühestmögliche Teilung, um sofort in seiner Vermögensbilanz höhere Werte für die Immobilie ansetzen zu können und möglichst schon Mieterwechsel vor Verkauf zu haben (um das Vorkaufsrecht auszuhebeln).

Nachteil davon ist, dass nun die Möglichkeit der Nachbeleihung schlechter werden, der die tatsächliche Luft pro Wohnung (zwar insgesamt und prozentual höher (wegen besserer Einwertung), aber eben nominal als nur noch ein kleiner Teil geringer geworden) kleiner geworden ist und natürlich mit hohen Kosten verbunden ist, insbesondere die Grundschuld in jedem Grundbuch in voller Höhe neu auftaucht. (Kündigungsfrist § 557a BGB (Eigenbedarfskündigung selbst oder beim Verkauf entfallen)

Anschlussfinanzierung steht an: Wann macht man eine Kapitalbeschaffung?

Immer wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, ist zu überlegen "mache ich noch eine Kapitalbeschaffung". Immer dann, wenn die Beleihung niedrig ist und ich weitere Objekte im Bestand kaufen möchte oder dort Sondertilgen könnte. Den klassischer Weise habe ich zu 80 % des Marktwertest eingekauft (20% Einkaufsgewinn), noch eine Wertsteigerung gehabt und noch 10 Jahre noch getilgt, dann habe ich eine Beleihung die meisten nur noch bei 50% liegt.

Wie hoch solltest Du nachbeleihen?

Klassisch hat man eine Beleihung von 50 %. Was ich jetzt damit? Ich gehe auf eine Beleihung von 60 & hoch, da habe ich immer noch den besten Zins. Oder auf 80 % Beleihung, da habe ich das beste Preisleistungsverhältnis zwischen Zins und maximal hoher Beleihung. Das ist unser präferierter Weg, im Regelfall versuchen wir das Portfolio auf durchgängig 80 % Beleihung auszubalancieren.

Die 80%-Balance im Portfolio (lohnt sich eine Anschlussfinanzierung?)

Neue Objekte werden von Anfang an nur mit 80 % finanziert beim Kauf. Die Kaufnebenkosten und 20 % vom Objekt werden auf bestehenden Immobilien beliehen, sodass wir in dem alten Objekt über die Anschlussfinanzierung eine Beleihung von 80 % erhalten und wir eine Kapitalbeschaffung einfach durchführen können. So hat man das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.

Wenn man schon in seinem Portfolio schon länger Immobilien hält, geht es auch für 60 %, meistens bei unseren Kunden (die noch im Aufbau sind und gerade das Portfolio skalieren), manchmal braucht man bei neuen Deals eine 90 % Finanzierung. Bei Mehrfamilienhäusern nur wenn es sein muss, bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern die eben nicht nach Ertragswert bemessen werden, dann sind die 90 % bezüglich der Kapitalbeschaffung kein Problem ist.

Anschlussfinanzierung: Wohnwirtschaftliche Verwendung

Immer dann, wenn man eine wortwirtschaftliche Verwendung bei einem neuen Immobilieninvestment hat, kann man den anteiligen Zins für die Kapitalbeschaffung auf dem neuen Objekt absichern. Dann kann man auch zwei Darlehen machen um das sauber getrennt zu haben (muss nicht sein, kann man mit einem Darlehen machen und auseinander splitten).

Die Kapitalbeschaffung kann nicht auf dem jeweiligen Objekt steuerlich abgesetzt werden, sondern muss auf dem neuen Objekt abgesetzt werden.

Was wenn die Anschlussfinanzierung noch dauert, der Deal aber schon da ist?

Liegt die Anschlussfinanzierung in der Zukunft, obwohl der Deal schon da ist? Liegt die Anschlussfinanzierung in der Zukunft, obwohl der Deal schon da ist, kannst Du das Forward-Darlehen nutzen. In dem Buch Immobilienstratege wird die der kluge Umgang damit erklärt und Du lernst noch viele weitere profitable Strategien kennen. (Zum Buch)

Du kannst hier die Bank, die heute die Kapitalbeschaffung macht im zweiten Rang, schon in den ersten Rand in der Zukunft holen, in dem das Foward-Darlehen seprat gegeben wird. Damit bekommt der Immobilieneigentümer zeitliche Flexibilität und muss nicht exakt nach 10 Jahren nach dem Zinsbindungsende (unter gewissen Umständen und mit Fristen) sonderkündigen (mehr dazu im Video oben auf dieser Seite ab 02:39 Min).

Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierungen ohne Sinn und Verstand

Fahrlässig ist es eine Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank fix macht, anstatt auf die

80 %-Balance hinzuwirken.

Die 30-Tage-Frist

Du kannst die aufgenommenen Darlehen auch erst 30 Tage später einsetzten und 30 Tage lang nach Objekten suchen.

Wie Immotege dich dabei unterstützen kann!

Erstmal ist ein Portfolioüberblick notwendig, damit man schauen kann, wann in den nächsten 3 Jahren die Zinsbindungen bei welchem Objekt auslaufen. Dann analysiert man die mögliche Beleihung sieht wie viel Vermögen man hat und wo man Kapitalbeschaffungen einsetzen kann.

Für die nächsten Deals sind Kapitalbeschaffungen und Nachbeleihungsdeals schon vorbereitet und dann picken wir uns das Objekt raus, das für den nächsten Deal am besten passt.

Fazit Anschlussfinanzierung

Niemals das Angebot der Bank für die Anschlussfinanzierung blind unterschreiben. Balanciere dein Portfolio auf 80 % aus und schaue wo du Kapitalbeschaffungen machen kannst.

Immer mit dem Kopf an die Sache rangehen und strategisch in die Zukunft schauen. Diese Flexibilität sorgt für seine schnelle Portfolioskalierung. Durch schlechte Anschlussfinanzierungen kann man seine Portfolioskalierung blockieren. Wenn man das Thema Anschlussfinanzierung strategisch angeht, kann man, je nach Fall, in 7 Jahren von seinen Immobilien leben. 

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