Fix und Flip Finanzierung zurückzahlen? Das ist ein grober Fehler!

Natürlich sollten die monatlichen Raten bei einer Fix und Flip Finanzierung zurückgezahlt werden, aber eben kein Cent mehr! Der Investor beraubst sich seines Potentials, wenn das Darlehen nach einem erfolgreichen Fix und Flip Deal komplett mit Strafgebühren zurückbezahlt wird.

// Disclaimer: Diese Strategie funktioniert nur, wenn Du auf ein Objekt in deinem Bestand (unabhängig davon ob eigengenutzt oder vermietet) beleihen kannst. //

Warum Sondertilgung oder die sofortige Rückzahlung der gesamten Fix und Flip Finanzierung der größte Fehler sein kann, wenn man viele Immobilien flippen will, verraten wir in diesem Artikel. Es ist nicht übertrieben, es ist wirklich der schlimmste Albtraum für Investoren. Aber fangen wir sachlich mit einer theoretischen Beispielrechnung an.

Wir nehmen an, dass ein Investor eine Immobilien kauft, renoviert/saniert, reinigt und dann mit 30% Marge wieder verkaufen will. Und das nicht nur einmal, sondern immer wieder und immer öfters. 

Dieser Artikel ist interessant und relevant für jeden Investor, der:

Der übliche Herangehensweise eines Fix und Flip-Investors bei dem Deal und der Finanzierung

Die meisten Investoren/Flipper möchten den Deal einfach sauber abschließen und alle Finanzen in einen Topf packen. Projektmanagementtechnisch macht es auch Sinn, alle Rechnung und Daten korrekt zuzuordnen, aber man muss das große Ganze sehen. Nehmen wir beispielsweise eine notwendige Investitionssumme von 200.000€. In diesen 200.000€ ist der Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten, die Renovierung ggfs. auch die Verkaufskosten zu 100% komplett enthalten. Der Fix und Flip Investor benötigt nur eine Finanzierung in Höhe von 200.000€.

Die Beleihung, also die Besicherung für die Bank, findet aber nicht auf dem Fix & Flip Objekt statt, sondern auf einem beleihbaren Objekt aus deinem Immobilienportfolio. Siehe hierzu den Artikel "Immobilie beleihen". In unserer Annahme können die vollständigen Darlehenskosten auf dem Bestandsobjekt besichert werden (z. B. hast Du ein abbezahltes Eigenheim oder eine hohe Wertsteigerung gehabt). Würde die Beleihung / Besicherung auf dem Fix & Flip Objekt erfolgen, dann müsstest Du das Geld nach dem Verkauf an die Bank zurückzahlen, da die Grundschuld abgelöst wird. Mit einem beleihbaren Bestandsobjekt hebelst Du diese Potenzialbegrenzung gekonnt aus!

Das renovierte Objekt wird für 260.000€ verkauft. Somit hat der Investor eine Marge von 60.000€ (Steuern werden hier zur Vereinfachung ausgeklammert). Würde der Investor jetzt auf die Idee kommen und seinen Umsatz in Höhe von 260.000€ dafür nutzen, um den 200.000€-Kredit zu tilgen? Vielleicht will er sich schuldenfrei fühlen und sein Geld endgültig auf dem Konto haben, das Objekt abgeschlossen und einfach seine Ruhe haben. Diese emotionale Entscheidung wäre eine wirtschaftliche Katastrophe. 

Man braucht nur eine einzige Finanzierung für alle zukünftigen Fix und Flip Deals

Wir gehen in diesem Beispiel davon aus, dass der Investor immer in der gleichen Preisklasse kaufst. Wir rechnen mit theoretischen 200.000 € bei allen zukünftigen Deals, damit diese Beispielrechnung leichter zu verstehen ist.

Der Investor hat das Objekt für 260.000 € verkauft. Der Cashflow passt, die 260.000€ sind auf dem Konto gelandet. Welche Ausgaben kommen auf den Investor zu? Nur die monatliche Rate an die Bank für die nächsten 10 Jahre (bei einer 10-Jahre-Zinsbindung), bzw. die monatliche Rate bis zur Tilgung des Fix und Flip Darlehens. 

Der Fix und Flip Investor nimmt nur ein einziges Mal ein Darlehen in Höhe von 200.000 € als Immobilienfinanzierung auf. Keine Investoren, keine Banken, keine Kapitalgeber werden jemals wieder nötig sein, egal wie viele 200.000€-Fix und Flip-Deals der Investor in Zukunft machen will. Warum?

Der Immobilieninvestor möchte in naher Zukunft noch viele Fix und Flip-Deals machen. Er nimmt einfach 200.000 € von seinem Bankkonto, auf dem gerade 260.000 € zur freien Verfügung (bis auf die monatliche Rate) liegen. Das ist das Eigenkapital für den nächsten Deal! Der nächste Deal kostet in dieser theoretischen Rechnung auch 200.000 € (Kauf, Kaufnebenkosten, Renovieren, Verkauf, etc. -> In der Rechnung wird immer ein ähnliches Objekt mit den gleichen Kosten gerechnet). Und die Differenz, also die 60.000 €, lässt der Investor auf deinem Konto liegen; von diesen 60.000 € zerrt die Bank die monatlichen Raten. Bei einer monatlichen Rate von theoretischen 1.000 € reicht das Geld für 60 Monate, für 5 Jahre.

Nie wieder eine Fix und Flip Finanzierung anfragen müssen

Jetzt hast der Investor 200.000 € Working Capital, Betriebskapital. Er ist bei seinem nächsten Deal schneller, weil er keine Bank braucht und alles aus Eigenkapital (seinem Working Capital) bezahlt. Im zweiten Deal hat der Investor in unserer Rechnung wieder 60.000 € Marge. Nach Verkauf des zweiten Objektes kommen neue 260.000 € auf sein Konto. Hier liegen noch die 60.000 € von dem letzten Deal, die ja nur für die monatliche Rückzahlungsrate der ersten 200.000 € Fix und Flip Finanzierung als Puffer liegen. Wenn der Investor für den zweiten Flip 4 Monate gebraucht hat, dann hat die Bank nur vier Raten von der 200.000 € Finanzierung gezogen. Ist der Investor aber egal, es liegen ja die ersten 60.000 € aus dem ersten Deal als Sicherheitspuffer auf dem Abbuchungskonto für kalkulierte Abbuchungen.

Das Ergebnis: 2 Flips mit nur einer einzigen Fix und Flip Finanzierung

Wir bleiben in unserer theoretischen Rechnung und der Investor geht den dritten Fix und Flip-Deal an, natürlich zahlt er 200.000 € aus 100% Eigenkapital (Betriebskapital). Er ist schneller als die Konkurrenz, sein Handwerker-Team liebt dich, weil er die Rechnungen sofort bezahlt und er freut sich über Speed in seinen Deals.

Die Aufwärtsspirale mit der Fix und Flip Finanzierung

Der Investor muss nur ein einziges Mal eine Finanzierung erhalten. Ab da nutzt er das Geld als Eigenkapital und zahlt 110% Kaufkosten sowie alle Renovierungskosten immer nur aus Eigenkapital (was der nicht zurückgezahlte Kredit aus dem ersten Deal ist).

Man sich das ja mal auf der Zunge zergehen lassen! Schafft der Investor im ersten Jahr 4 Deals, hat er 60.000€ * 5 = 240.000€ (vor Steuer) erwirtschaftet; mit nur einer einzigen Fix und Flip Finanzierung. Würde er das Darlehen sofort nach dem ersten Deal zurückzahlen, hätte er nur 60.000 € verdient (vor Steuer) und 180.000 € verbrannt bzw. nicht eingenommen. Stichwort Opportunitätskosten. Die Zinskosten sind unvergleichbar geringer, als das nicht verdiente Geld.

Im zweiten Jahr macht der Investor 8 Deals. In unserer theoretischen Rechnung geben wir immer nur 200.000 € aus und nehmen immer 260.000 € ein. Der Investor hat 60.000 € * 8 Deals = 480.000€ Marge verdient! Dieses Geld hätte er nicht verdient, wenn er die Fix und Flip Finanzierung sofort nach dem ersten Deal zurück gezahlt hätte. Somit hätte er Opportunitätskosten von 420.000 €. Ok, er zahlt monatlich Zinsen für das Darlehen, aber die sind heutzutage gering und nicht erwähnenswert. 

Und jetzt spielen wir das Rechenbeispiel mal länger durch. Wenn er nach jedem Deal vor Steuer 60.000 € mehr hat... wie viele Deals braucht der Fix und Flip Investor um sein Ziel zu erreichen? Wie viel Zeit benötigt er um zu seinem finanziellen Ziel zu kommen? Vielleicht möchte er 1.000.000 € auf seinem Geschäftskonto Cash liegen haben. Teilet man diese Zahl durch 60.000 € (Individuelle Steuer, Privat oder Gewerbe, noch einberechnen) und man weißt, wie oft er das Spiel spielen muss. Es ist ganz einfach! Und er muss keine Zeit mit neuen Finanzierungsanfragen verschwenden. Hat er das Geld einmal auf deinem Konto... hat er nur ein einziges Mal eine Fix und Flip Finanzierung erhalten... ist er unaufhaltbar (solange er keine Fehler macht).

Bitte vergessen: Vorfälligkeitsentschädigungen und variable Finanzierungen!

Der Fix und Flip Investor zahlt nicht zurück; nur die monatliche Rate, aber sonst zahlt er bei dem Darlehen keine Sondertilgungen und erst Recht nicht das gesamte Darlehen zurück.

Er muss sich keine Sorgen machen, dass er die Rate an die Bank nicht abbezahlen kann. Er legt ja immer die neue Marge (60.000 €) auf das Abbuchungskonto. Gerade hat die Bank die vierte Rate nach vier Monate eingezogen und schon hat er die nächsten 60.000 € auf diese Konto gelegt; hat aber immer noch 200.000 Working Capital, dass er als Eigenkapital beim nächsten Deal einsetzt und mit dem nächsten Deal hat er wieder neue 60.000 € Marge. Wenn er sein Darlehen sofort vollständig zurückzahlst, beraubt er sich seines Potentials!

Geld ist Potenz

Cash ist King. Cash ist schnell. Zeit ist Geld. Cash spart Zeit. Hast der Fix und Flip Investor Geld auf der hohen Kante, so hat er Potential, dass er einsetzten kann für seinen nächsten Deal. Keine erneuten Bonitätschecks, nichts! Er hat sein Geld auf dem Konto und zahlt brav seine monatliche Rate an die Bank. Während dessen macht er genau mit diesem Geld mehrere Flips!

Wie findet man Immobilien für Fix und Flip?

Immobilien gibt es genug. Zu diesem Thema haben wir einen Blogbeitrag erstellt: Immobilie finden.

Warum 10-Jahre-Zinsbindung? -> Die 3-Objekte-Grenze

Sollte das Finanzamt auf die Idee kommen, den Investor als gewerblichen Grundstückshändler zu deklarieren und ihm eine andere steuerliche Identität zuzuschieben, steht er in der Beweispflicht, dass er kein gewerblicher Grundstückshändler ist.

Hast er eine 10-Jahre-Zinsbindung abgeschlossen, kann er das als Beweis vorweisen (ACHTUNG: Wir sind keine Steuerberater. Wir teilen nur unsere Erfahrungen und Ideen mit). Sollte er über die 3 Objektgrenze kommen, wäre das sowieso nicht mehr relevant.

Fix und Flip Finanzierung: Dann hat man für immer Schulden

Na und? Das ist das Potential! Der Investor hat Geld auf seinem Konto, dass er einsetzten kann. Die monatliche Rate wird von der Marge des ersten Deals bezahlt. In der theoretischen Rechnung hat er 60.000 € auf seinem Konto und wenn die Bank jeden Monat 1.000 € abbucht (mtl. Rate für die 10-Jahre-Finanzierung) kann er 60 Monate die Finanzierungsrate zahlen. Das sind 5 Jahre.

Wie viele Fix und Flip Deals wird ein Fix und Flip Investor schon in dem ersten Jahr machen, wenn er 200.000 € als "Eigenkapital" einsetzten kann? Und wenn er seine Fix und Flip Finanzierung wirklich tilgen und komplett zurück zahlen möchte (was kaufmännisch keinen Sinn ergibt, vielleicht aber emotional), dann zahlt er sein Darlehen nach 4 erfolgreichen Flips zurück, aber leider mit Vorfälligkeitsentschädigung. In unserer Rechnung hat er nach 4 Flips eine Marge von 240.000 € erwirtschaftet (Rechnung ohne Steuer). Er hat also 200.000 € Working Capital (das Darlehen) und 240.000 € Marge auf seinem Konto, also 440.000 € zur Verfügung.

Wenn es dich Nachts besser schlafen lässt und Du schrecklich hohe Opportunitätskosten zahlen willst (Du musst die 60.000 € nicht auf dem Abbuchungskonto verwesen lassen, Du kannst den größten Teil davon ja auch für weitere Flips nutzten), dann überweist Du 200.000 € + Strafgebühren an die Bank; und nun hast Du 240.000 € Eigenkapital, dass Du niemandem zurück zahlen musst und für weitere Flips verwenden kannst. Besichert ist das Darlehen auf einem deiner Bestandsobjekte (hier muss "Luft" zum besichern vorhanden sein. Mehr zu Immobilie beleihen.

Irgendwann fühlt man sich erfolgreich

Der Investor darf sich jetzt keine Lamborghini kaufen! Viele verfallen dem trügerischen Erfolgsgefühl oder dem Wunsch "Reich auszusehen". Man denkt oft "Ich hab's verdient, ich gönne mir, habe ja dafür gearbeitet". Dieser Schuss geht nach hinten los.

Wer so handelt, ist ein Konsumopfer seiner Lüste und Begierde. Man rechne sich nur mal aus, wie viele Flips mit diesem Geld in der Zukunft gemacht hätten werden können und wie viel Geld man verdienen könnte. Wenn der Investor in den nächsten 5 Jahren 50 Flips schafft, hast er, in unserer theoretischen Rechnung, 3.000.000 € (ohne/vor Steuer) an Marge produziert. Ab da kann es Spaß machen sich zu belohnen. Mit diesem Geld kann auch die Tankrechnung des Lamborghinis bezahlt werden. Wenn er seine 200.000 € verprasst, dann verprasst er nicht 200.000 €, sondern er verprasst 3.000.000€. Er verprasst dein Potential, er verprasst die 3.000.000 € die in den 200.000 € drin sind. Das ist wirtschaftlicher Selbstmord.

Der liebe Finanzierungsvermittler möchte nur keine Storno des 10-Jahre-Zinsbindung-Darlehens

Ja, ein Finanzierungsvermittler verdient an jeder Finanzierung Geld. Die Bank zahlt eine Provision. Wenn ein Investor bei uns eine einzige Fix und Flip Finanzierung anfragt, verdient der Vermittler nur einmal.

Wenn der Investor 10 mal anfragt, weil er jedes mal die Finanzierung nach kurzer Zeit zurückzahlt, verdient der Vermittler 10 mal. Und um uns vor Storno zu schützen, nehmt der Vermittler einfach per Rechnung eine Außenprovision, was den Investor 10 mal wertvolles Eigenkapital kostet. Der Investor hat nur Vorteile, wenn er die Finanzierung als Working Capital, als Eigenkapital, bei seinen zukünftigen Deals einsetzt.

Fix und Flip Finanzierung: Sich selbst keine Enttäuschung sein

Stellt man sich mal vor, wie die Zukunft aussieht, wenn der Investor den strategischen Finanzierungsratschlag von Immotege annimmt. Er hat in 5 Jahren sein Geld. Er lebt den Lifestyle seiner Träume. Er kauft sich einen Sportwagen, eine Yacht, eine eigene Insel. Er kann seiner Frau jeden Wunsch erfüllen. Er kann Geld anlegen und seine passive Rendite genießen.

Alles nur weil er sein Fix und Flip Business klug angegangen ist und das Geld / Working Capital immer im Kreislauf hat fließen lassen. Kein Witz: Hätte er das Darlehen sofort nach dem ersten erfolgreichen Deal zurückgezahlt, hätte er 60.000 € vor Steuer und dürfte bei dem nächsten Deal wieder um eine Finanzierung betteln, vielleicht mit mehr Eigenkapital, aber mit unfassbarem Zeitverlust. Und wenn er in 10 Jahren zurückblickt und sich an diesen Blogartikel erinnert, und er nicht auf diesen Finanzierungsvermittler gehört hat, dann wird er schmerzhaft Spüren, wie viel eine schlechte Entscheidung kostet. Es wird sein Albtraum sein.

Fix und Flip Finanzierung: Persönliches Fazit

Wir haben am Anfang des Artikel nicht übertrieben! Wenn Du weißt, dass Du es damals wusstest und es nicht besser gemacht hast, und Du komplett Schuld an deiner schlechten Situation bist, obwohl Du schon längst an deinem Ziel hättest ein können (und noch viel weiter), dann wirst Du dich ohrfeigen, es wird aber bereits zu spät sein. Wir haben nur die Gegenwart. Es zählt deine Entscheidung hier und heute. Zeit haben wir alle nur einmal und nur begrenzt, wie viel genau kann dir niemand sagen. Verschwende deine Zeit nicht. Handel kaufmännisch, kalkuliere deine Risiken gut und ordentlich und dann Attacke!

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Hast Du Interesse an einer Fix und Flip Finanzierung (aber eigentlich einer normalen langfristigen Finanzierung), dann stell dich doch uns kurz vor! Frage unverbindlich und kostenlos eine Finanzierung an, indem Du hier klickst: Finanzierung anfragen.