Auf was ist bei der Objektprüfung hinsichtlich Baugenehmigung zu achten?


Grundsätzlich musst Du prüfen ob Schwarzarbeit vorliegt. Aber man sollte neben den allgemeinen Besichtigungsregeln besonders bei Kellerwohnung und Dachgeschosswohnungen achten.
 
Speziell bei Kellerwohnungen: Ist genug belichtet? Hier ist die Regel zu 1/8 Fensterfläche zu Grundfläche wichtig. Lichthöfe müssen es sein und keine Lichtschächte. Speziell bei Dachbodenausbau: Deckenhöhe, fehlender Brandschutz, kein zweiter Rettungsweg.


Bei einem Anbau muss man stutzig werden und die Frage stellen, ob der Anbau genehmigt ist oder nicht. Die Antwort findest Du in der Flurkarte. Schau in die Flurkarte rein um rauszufinden ob der Anbau genehmigt ist.


Wenn Du etwas entdeckst, wie gehst Du damit um?

Prüfe ob eine Nachgenehmigung möglich ist.
  1. Wenn das geht, dann nutze die Mängel um den Preis zu drücken, und halte die Mängel im Vertrag fest, dass Du die Nachgenehmigung einholen wirst. Sollte die nachträgliche Einholung scheitern, dann soll der Kaufpreis runter gehen.
  2. Wenn eine Nachgenehmigung nicht möglich ist, dann müssen die Abrisskosten eingeplant werden. 
Gerade bei Objektverkäufen werden Behörden auf Probleme aufmerksam. Schwierigkeiten in der Keller- oder Dachgeschosswohnung fallen meistens nicht auf. Aber Schwarzbau landet schnell im Fadenkreuz der Behörde. 


Es gibt aber eine Methode den Abriss möglichst lange rauszuschieben und eine Härtefall zu provozieren. Die genaue Beschreibung von "Härtefall" findest Du hier, aber kurz: Bei einem Härtefall kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietvertrag fordern. 


Einen Härtefall produzierst Du, indem Du ältere Menschen in dem Gebäude wohnen lässt. Wenn Du ein Objekt mit Leerstand gekauft hast, überlege dir ob nicht deine Opa oder Oma da einziehen können. Warum gerade ältere Leute für einen Härtefall?


Es ist einfach so: Wenn die älteren Leute wegen einem Abriss ausziehen müssten, dann müsstest Du als Vermieter einen alternativen Wohnraum bereitstellen, was bei einem fremden Dritten teuer werden kann. Das ist im Zweifelsfall weder für dich noch die älteren Mieter zumutbar.


Natürlich ist diese Vorgehensweise nicht ganz einfach. Deshalb überlege dir ob du nicht neue Mieter, aber ältere Menschen, einziehen lässt oder ob Du es mit Verwandten tust. Damit könntest Du eine Abrissverfügung in die Zukunft rauszögern.


Ein Thema ist hier zu beachten: Die Haftung!

Brennt die nicht genehmigte Dachgeschosswohnung aus, Personen kommen zu Schaden, dann wird die Staatsanwaltschaft sofort gegen dich ermitteln. Das ist äußerst unangenehm.

Dieses Risiko musst du Abwiegen. Wenn Du mit dieser Methode mehr Geld verdienen willst, dann musst du ein Risiko eingehen. Prüfe dich selbst ob Du das schaffen kannst und ob das für dich Sinn macht.

Ggfs. ist ein solcher Objektkauf mit einem Eigennutzerflip kombinierbar. Mehr zum Eigennutzerflip hier.


Mal ein Praxisfall:

Du kaufst ein Mehrfamilienhaus mit einer nicht genehmigten Dachgeschosswohnung. Es wird angeboten mit einer Wohnfläche von 250 Quadratmeter. Das Dachgeschoss ist, auf Anfrage hin, nicht genehmigt und trotzdem in der Wohnfläche voll ausgewiesen. Nach Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt ist einiges zu liefern um die nachträgliche Genehmigung zu erwirken:
  • Bestandsaufnahme des ausgebauten Dachgeschosses durch einen Architekten mit Grundriss und Schnitt
  • Beantragung der Nutzungsänderung beim Bauamt durch einen Architekten (Eben die Änderung von Dachgeschoss zu Wohnraum).
  • Nachweis des Brandschutzkonzeptes im Dachgeschoss. (Dachgeschoss hier nicht als Schlafraum sondern als Aufenthaltsraum genehmigen lassen). 
  • Entrauchung -> Nachweis von Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA) oder auf Fensterflächen prüfen.
  • Zugang und zweiter Rettungsweg.
  • Nachweis der Wärmedämmung (muss von einem Fachmann durchgeführt wegen Energieeinsparverordnung)
Alles prüfen und abwiegen mit den zusätzlichen Kosten bezogen auf die Dachgeschossfläche die im Kaufpreis als normale Wohnfläche enthalten ist, aber nicht genehmigt ist.


Am Besten: Nicht genehmigte Fläche vom Verkaufspreis abziehen, oder die Kosten der Genehmigung entgegenrechnen bzw. dem Käufer aufdrücken. Das geht über den Kaufvertrag.


Sollte hier eine Weigerung seitens der Verkäufers stattfinden, und der Kaufpreis ist nicht so mega geil, dass man die nicht genehmigte Fläche fast vernachlässigen könnte, dann soll jemand anderes dieses Objekt kaufen. Du musst nicht jeden Objekt kaufen, dass anscheinend gut ist.
 
Prüfe alles was gut aussieht, kaufe von 1000 Stück nur 1 Objekt. Nicht immer kannst Du alles durchsetzen. Wenn der Verkäufer sich quer stellt, dann ist es eben so. Aber wenn seitens des Verkäufers Einsicht da ist, dann kannst Du, mit den in diesem Artikel genannten Methoden, dein Haftungsrisiko und Folgeprobleme reduzieren, die du sonst teuer eingekauft hättest.


Wichtig:

Gehe immer strategisch an deine Objektkäufe ran. Besonders wenn man viele Objekte schon geprüft hat, wird man betriebsblind und sieht nicht mehr alle Dinge. Hier brauchst Du einen Strategieberater der dir aus der Helikopterperspektive nochmals einen Profi-Ratschlag gibt. Mit einem Strategieberater "im Backoffice" geht deine Portfolioskalierung deutlich schneller und leichter von der Hand.
 
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