Wo ist der Haken bei Denkmalvertriebsimmobilien?

Bei Denkmalvertriebsimmobilien wird der Kunde geködert mit hohen Steuersparvorteilen, durch die erhöhte AfA (Abschreibung für Abnutzung).

Die AfA beträgt in der ersten 8 Jahren jährlich 9%. Ich habe also 72% weg; und in den nächsten nachfolgenden 4 Jahren habe ich 7% AfA, heißt da sind nochmal 28% weg.

Diese Abschreibungsmöglichkeit gibt es aber nur auf den vom Käufer sanierten Teil, welcher unter Denkmalschutz steht. Eben nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf die Sanierung und auch nicht auf die bisherige Bausubstanz, die wird ganz normal mit 2% abgeschrieben (Wenn das Objekt vor 1925 gebaut wurde, sind es 2,5% AfA).

Ich muss als erstes mal schauen, was ich da erwerbe. Ich kaufe mir eigentlich eine Ruine. Und dazu dann separat mit einem extra Vertrag die Sanierung dieser Ruine. Den Kaufpreis der Ruine muss ich noch aufteilen in 1. bestehende Bausubstanz, 2. Grund und Boden.

Risiken bei Denkmalgebäude

Öfters geht der Bauträger in der Bauphase pleite. Natürlich gibt es Erfahrene die es schon öfters gemacht haben, dann funktioniert es meisten. Aber er hat grundsätzlich hohe Kostenrisiken und es kommt häufig zu großem Zeitverzug. Auch bei erfahrenen Bauträgern passiert es, dass die Fertigstellung sich massiv in die Länge zieht. Dann komme ich in Probleme mit meiner bereitstellungszinsfreie Zeit die dann abläuft. Dann habe ich Bereitstellungszinsen zu zahlen und muss Mietausfall bezahlen; und ich habe mehr Zinskosten über den ganzen Zeitraum. Wenn der Bauträger pleite geht, dann habe ich es schwer eine andere Firma zu finden, welche die Arbeiten weiterführt.

Die Rendite dieser Vertriebsimmobilie

sind derart niedrig, denn es rechnet sich alles nur über den Steuervorteil. Die Rendite ist vielleicht 1-3% groß. Der Bauträger vereinnahmt den ganzen Gewinn, den ganzen Steuervorteile; und schlägt das bei den Sanierungskosten drauf. 

Passt das zum Portfolioaufbau?

Vertriebsimmobilien eignen sich generell nicht für die Portfolioskalierung. Denkmalvertriebsimmobilien erst recht nicht. Denkmalimmobilien könnten vielleicht eine Strategie für Gutverdiener sein, aber wirklich nur im Einzelfall. Für die Banken ist mein Steuerersparnis egal, die Bank sieht nur die niedrige Rendite, den hohen negativen Cashflow. Und diesen negativen Cashflow muss ich mit meinem hohen Einkommen ausgleichen. 

Mit Denkmalobjekten wirklich Geld verdienen

Wenn ich die Sanierung selber mache, dann kann es interessant werden. Dafür muss ich aber sehr gut auskennen, Handwerker koordinieren können, Kosten sauber abschätzen können und einfach sehr spezialisiert sein. Das ist eine Nische für sich, man muss sich aber dann fokussieren, wenn man es selber macht. Wenn unter all diesen Umständen Du erkennst, dass Denkmalimmobilien zu dir passen, dann kontaktiere uns gerne per E-Mail (info@immotege.de) oder per Telefon 07159-4979-555. Wir suche für dich eine aus. Vorab kannst Du dir hier einige Objekte anschauen: Denkmalimmobilie (hier klicken!).

Fazit

Denkmalimmobilien sind sehr kritisch zu betrachten, da die Steuervorteile von der Baufirma abgeschöpft werden. Die Fertigstellung verzögert sich oft lange, sodass ich viele Risiken trage und im schlimmsten Fall stehe ich mit einer halbfertigen Immobilie alleine da. Wie Du mit Immobilien nie wieder eigenes Geld verbrennst, erfährst du hier (hier klicken!),

Immotege GmbH


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