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Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren explodiert, die Beleihungswerte der Banken

nach BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung) jedoch nicht hinterher gekommen. Nun sollen die Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswert geändert werden (siehe: Immobilie beleihen) - starre Vorgaben bei den Kapitalisierungszinssätzen ebenso.


Dies liegt unter anderem an zu hohen Mindestkapitalisierungszinssätzen (5%), wo doch heute die Liegenschaftszinssätze (nicht die allgemeine Rendite, die ist ja noch höher aktuell) die sich aus den aktuellen Kauf- und Mietpreisen ableiten öfter weniger als 1% betragen oder sogar negativ sind.


Der Unterschied zwischen Preis und Marktwert ist aktuell sehr hoch (Menschen zahlen mehr als die Objekte wert sind). Du als Investor möchtest Immobilien unter Marktwert kaufen, mind. zu 80% des Marktwertes -> auf keinen Fall zu 80% des Verkaufspreises (wäre zu teuer). Die Bank benötigt für das Darlehen eine Sicherheit; was von der Immobilie dargestellt wird. Die Bank wird nur so viel Geld als Darlehen zu Verfügung stellen, wie die Sicherheit, der Marktwert, aktuell ist. Die Differenz muss teuer finanziert oder mit Eigenkapital bezahlt werden. Hier soll nun eine Änderung stattfinden, sodass der Marktwert nach oben angepasst wird.


Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist eine Rentabilitätskennzahl, welche die Marktentwicklung widerspiegelt. Berechnet wird dieser wie folgt: Liegenschaftszins = Jahresreinertrag / Kaufpreis.

Der Liegenschaftszins beschreibt die marktübliche Verzinsung von Baugrundstücken und wird besonders beim Ertragswertverfahren eingesetzt. Dieser ist aktuell relativ marktfremd und soll verringert werden.



Ein positives Signal

Die Bafin will in absehbarer Zeit einen Entwurf zur Änderung der BelWertV, die in die Jahre gekommen ist vorlegen. 


Die Kleindarlehnsgrenze, bis zu der eine vereinfachte schnellere Prüfung möglich ist und die Bank auf Objektbesichtigung und insbesondere strenger und teurer Begutachtung nach §6 BelWertV verzichten kann, könnte ebenfalls von aktuell 400.000 € auf 700.000 € angehoben werden, da die Objektwerte ja massiv gestiegen sind.


Sicher wird es Unterschiede zwischen gewerblichen Immobilien (z.B. Logistikimmobilien) und klassischen Wohnimmobilien geben. Für eine Portfolioskalierung sind Gewerbeimmobilien aber meisten uninteressant.


Was bedeutet das für Investoren?

  1. Keine realitätsfernen Beleihungswertermittlungen mehr. Die Beleihung der Immobilie wird nun weniger Verhandlungen benötigen und höhere Beleihungswerte können leichter durchgeboxt werden. Du benötigst in Zukunft noch weniger Eigenkapital, weil Du deine Immobilien bessere beleihen kannst.
  2. Immobiliendarlehen werden schneller und leichter vergeben, sodass die Immobilienkäufe schneller vollzogen werden können. Finanzierungen werden nicht unnötig erschwert. Du hast beim Immobilienkaufen mehr Speed und PS auf der Straße.
  3. Finanzierungen sind und bleiben ein anspruchsvolles Handwerk, dass nicht jeder kann. Es fordert viel Know-How und Arbeit eine gute Finanzierung auf die Beine zu stellen. Durch diese Veränderung haben Investoren etwas mehr Rückenwind, der anstrengende und zeitintensive Teil der Arbeit übernimmt weiterhin dein Finanzierungsvermittler für dich.

Jetzt ist die Zeit sich mit der richtigen Strategie zu beschäftigen. Mehr dazu im Buch.

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