Wie finde ich eine attraktive Immobilie? Woher weiß ich denn, ob ich sie mit 20% Marktgewinn einkaufe? Du kannst mit Objektaufwertung das selbst in die Hand nehmen! Mit deiner eignen Objektaufwertung machst Du die Immobilien attraktiv für deine Strategie. Mit deiner eigenen Objektaufwertung sicherst Du dir einen Einkaufspreis unter Marktwert und erhöhst den Preis planbar und vorausschaubar.

Mit diesen Strategien und Methoden erreichst Du das leicht, denn hier wird um die Ecke gedacht. Lies dir jetzt die Tipps in dieser Blogbeitrag durch. Viel Spaß. 

Die 8% Modernisierungskostenumlage

Streitpunk ist immer: Die Abgrenzung zwischen Modernisierung und Sanierung. Denn nur die anteilige Modernisierung kann auf den Mieter umgelegt werden. Das mit 8% über 12,5 Jahre, aber nur bis max. 20% über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Du so etwas planst, ist die korrekte Reihenfolge immer: Erst eine normale Mieterhöhung (alle drei Jahre 15 bis 20%) und dann erst die Modernisierungsmieterhöhung.

Im Regelfall läuft es so:

  1. Mietanpassung 15 - 20% direkt nach Kauf. In den ersten drei Jahren machst Du keine umfangreiche Modernisierung, wegen dem 15%-Grenze beim Anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand.
  2. Nach drei Jahren erneute Mietanpassung 15 - 20% bis max. ortsübliche Vergleichsmiete.
  3. Jetzt erst kommt die Modernisierung mit Mietanpassung. Über eine Modernisierung kann die Miete erhöht werden. Du legst 8% der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete drauf. Warum 8%? Weil Du die Modernisierungskosten über 12,5 Jahre verteilen darfs, also 100% Modernisierungskosten geteilt durch 12,5 Jahre = 8 % pro Jahr. Und natürlich nur bis max. 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Behalte im Hinterkopf: Max. 3€/qm Modernisierungserhöhung in sechs Jahren. War deine Miete vor der Modernisierung schon bei über 7 €/qm, dann darfst Du nur max. 2€/ qm durch Modernisierungserhöhung in sechs Jahren erhöhen.

Warum macht man diese Modernisierungsumlage? Weil: Die Miete bleibt erhöht, dauerhaft um die Modernisierungsumlage (8% Jährlich) und wird NICHT nach 12,5 Jahre reduziert. Super, ja?

Fordere 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Kostendeckungsprinzip

Wenn allerdings die Mieterhöhung dazu notwendig ist, die laufenden Kostenaufwendungen zu decken, dann darf die Miete bis zu 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wichtig ist, das die erhöhte Miete dann auch genau diese Kosten deckt. Entscheidend ist: Die Modernisierungsmieterhöhung fristgerecht drei Monate vor Beginn der Arbeiten dem Mieter schriftlich anzukündigen.

Aufteilung Modernisierungskosten (Modernisierungsmieterhöhung)

Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören ebenso wenig zu umlegbaren Kosten, wie ein neuer Teppichboden. Die Modernisierungserhöhung funktioniert nur für Kosten, die

  • eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung dadurch eintritt (z.B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
  • Maßnahmen, welche die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen)
  • Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird (z.B. durch Wärmedämmung/Isolierungsmaßnahmen)

Detaillierter kannst Du genau im BGB nachlesen: https://dejure.org/gesetze/BGB/559.html

Vereinfachtes Verfahren (Modernisierungsmieterhöhung)

  • bis 10.000 € pro Wohnung
  • keine Angabe zu den zukünftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung mehr nötig
  • 30% pauschale Kürzung für Erhaltungsarbeiten
  • Keine Härteeinwände der Mieter möglich
  • weitere Modernisierungserhöhungen bei Häusern für fünf Jahre ausgeschlossen, bei ETW für zwei Jahre ausgeschlossen.

Aufstockung

Eine Aufstockung bei einem noch nicht ausgebauten Dach kann sinnvoll sein. Prüfe erst ob vom B-Plan, der Grundstücksgröße oder den umliegenden Gebäuden auch eine Aufstockung denkbar ist? Liegt das Objekt auch in einer Gegend, wo dies wirtschaftlich sinnvoll ist (sinnvoll ab 3.000 €/qm im Bestand)?

Wenn Du die Fragen mit Ja beantworten kannst, dann kann es auch sinnvoll sein, das noch nicht ausgebaute Dach runterzunehmen, am besten wenn man es eh sanieren müsste. Und dann kannst Du als Aufstockung durch eine Holzständer-Leichtbauweise einen Stock draufsetzten. Zu beachten gilt: Statik, Stellplatzthematik und Brandschutz.

Balkonanbau

Ein guter großer Balkon beginnt ab einer Größe von 8 Quadratmeter. Man kann mit 6 Personen darauf sitzen und grillen. Hier hängt es auch wieder davon ab, ob sich der Balkonanbau lohnt. In TOP-Lage lohnt es sich natürlich eher als auf dem Land. Die Fläche des Balkons kann als 50% zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, wenn der Balkon gut nutzbar ist und z.B. eine Außensteckdose hat.

Die Fläche des Balkons kann sowohl mit 50% als Wohnfläche 1.) einen höheren Mietpreis erzielen, 2.) als Wohnfläche den Wert der gesamten Wohnung steigern. Bei einem Dachgeschossausbau lässt sich leicht eine Dachterrasse schaffen, was mehr Miete einbringen kann, als wenn Du ein Dachgeschoss hast, dass wegen der Höhe nicht in die Wohnfläche einberechnet werden kann. Bei bestehenden Flachdächern kann ggfs. eine großzügige Dachterrasse mit teilweise Begrünung entstehen. Diese kann natürlich nicht voll in die Wohnfläche einberechnet werden, wertet das Objekt aber extrem auf.

Terrassenanbau

Im Garten einer EG- oder Souterrainwohnung lässt sich kostengünstig eine Terrasse anbauen bzw. vergrößern. Anstatt mit der Balkontüre direkt an den Garten anzugrenzen, kann mit einer paar Holzbrettern eine Terrasse angebaut werden. Auch diese ist wieder 50% als Wohnfläche vermietbar. Und das erhöht mit 50% Wohnflächenanrechnung den Wert deiner Immobilie. Ob Du 25% oder 50% der Fläche als Wohnfläche anrechnen kannst, findest Du hier raus. Da der Terrassenanbau wesentlich kostengünstiger ist als die Arbeiten am Balkon, lohnt das sich schon oft auch in schlechteren Lagen.

Garagen ausbauen

Größere Doppelgaragen oder Kellergaragen können teilweise zu Wohnflächen ausgebaut werden, sofern die Deckenhöhe von 2,20 m erreicht wird. Eventuell muss mit einem zusätzlichen Fenster für entsprechende Belichtung gesorgt werden. Als kostengünstige Heizung (Investitionskosten) bietet sich eine Infrarot-Heizung an. Eine Stromleitung gibt es meist ja schon. Freistehende Doppelgaragen können ggfs. in ein kleineres 1-Zimmer-Appartement umgebaut werden oder als Büro/Hobbyraum umfunktioniert werden.

zusätzliche Garagen

Wenn noch Platz auf dem Grundstück ist, dann können einfach neue Fertiggaragen errichtet werden, um die fehlenden Garagen durch den Ausbau von Doppelgaragen/Kellergaragen zu kompensieren. Garagen können je nach Standort für zwischen 20 und 50 € pro Monat vermietet werden. Vorsicht bei Vermietung von Garagen ohne Vermietung von Wohnungen. Hierbei handelt es sich um gewerbliche Vermietung. Darauf muss man auch beim Aufstellen von Lagerboxen achten.

Privatgärten anlegen

Gibt es bisher einen größeren Garten, den alle Mietern im Mehrfamilienhaus gemeinsam nutzten, so wird der Garten häufig nicht genutzt und auch nicht gepflegt, weil sich niemand verantwortlich fühlt. Wenn die Fläche groß genug ist und nicht durch Abtrennung genutzt werden kann, bietet es sich an, den Garten aufzuteilen und daraus Privatgärten zu machen und den einzelnen Wohnungen zuzuweisen. Oder man vermietet die Gärten separat als Schrebergärten.

Möchtest Du eine Strategieberatung? Erfahre hier mehr: https://www.immotege.de/beratung

Tote Flure optimieren

In Mehrfamilienhäusern sind häufig Flure zu den einzelnen Wohnungen als verschenkte und nicht vermietbare Allgemeinfläche gestaltet. Wenn man nun die jeweiligen Wohnungseingangstüren entsprechend z.B. 2 Meter versetzt, gewinnt man häufig 2-3 qm mehr Wohnfläche. Je nach Standort kann diese Wohnfläche einen Wert von 15.000€ und mehr haben und ist dementsprechend auch wieder vermietbare Wohnfläche.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Besonders gut lassen sich diese Potentiale natürlich in einem Mehrfamilienhaus heben, welches man selbst Komplett im Bestand hat. Wohnungseigentümergemeinschaften sind leider extrem träge. Mache dir keine Hoffnung im Gemeinschaftseigentum einer WEG irgendwelche Änderungen vornehmen zu dürfen. Selbst die Mehrheit reicht hier häufig nicht aus, sondern es muss einstimmig beschlossen werden. 

Gewerke-Spiel mit Bankfinanzierung

Modernisierungen lassen sich als wertsteigernde Modernisierungen zwischen 40 und 100% (je nach Bank) beim Kauf mitfinanzieren. Dabei sollten als Daumenwert 30% vom Kaufpreis / aktuellen Verkehrswert nicht überschritten werden, da die Bank kein Totalsanierungen mag. etwas anderes sind KfW-Darlehen im Bereich "Energieeffizientes Sanieren", die ebenfalls bis zu 100% möglich sind mit tilgungsfreier Anlaufzeit von 1-5 Jahren. Sei jedoch gewarnt, Wärmedämmung ist selten rentabel. der Tausch von Nachtspeicher zu Gas-Zentral kann lukrativ sein durch die 8% Umlage der Kosten, die über 12,5 Jahre auf die Mieter und die Wertsteigerung des Gebäudes verteilt sind.

Idealweise investierst du 1 € in Modernisierung/Sanierung und bekommst 3€ Wertsteigerung. Beachte die Bergriffe Modernisierung und Sanierung differenziert aus Bankensicht und aus Sicht des Finanzamtes. Aus Banksicht ist ein wertsteigernde Modernisierung: Bad, Sanitär, Heizung, Dachfester, Grundrissänderung. Renovierungen, die nicht finanziert werden sind Bodenbeläge und Malerarbeiten.

Wenn du das Gewerke-Spiel mit Bankfinanzierung idealerweise spielst (z.B. fünf Jahre nach Kauf im Zuge der Anschlussfinanzierung) kann es z.B. so aussehen:

- 120.000€ von der Bann für Modernisierung geliehen.

- 50.000€ sofort als Steuererstattung - mehr in der Kasse (natürlich nur möglich, wenn du auch richtig Steuer bezahlst, z.B. aus deinem Angestelltenjob und anderen Mietüberschüssen, so lässt sich die Steuerlast, gezielt für den Rest deines Lebens auf 0€ drücken.).

- Wertsteigerung von 360.000€ (Steuerfrei im Privatvermögen nach 10 Jahren Haltedauer, also z.B. fünf Jahre nach Durchführung der Maßnahme). Wenn es dir steuerlich möglich ist, nach drei Jahren mit dem Gewerke-Spiel-Renovierung durchzuführen, heißt das ab dem 4. Jahr. Geht also ebenfalls im 6. Jahr -> lasse Puffer und plane nicht alles spitz auf den Termin.

Folgende Maßnahmen haben Priorität (falls der Zustand kritisch ist): Fassade, Fenster, neue Gaszentralheizung und der Hauseingang (insbesondere neue Hauseingangstüre). Achte beim Streichen der Außenfassade auf helle weiße Farben.

Sprengt man den 30% Sanierungsanteil an den Finanzierungskosten, kann man einen Teil der Maßnahmen bei Ankaufsfinanzierung erst einmal weg lassen und hinterher (das darf man vorher natürlich nicht schon geplant habe) über deinen nachgelagerte Ratenkredit zur freien Verwendung (sobald der Immobilienkredit voll ausbezahlt ist) nochmal bis zu 50.000€ (mit z.B. 84 Monaten Laufzeit, damit die Monatsrate möglichst niedrig wird) drauf packen. die Zinsen liegen bei 3-4%. Mit 1% Vorfälligkeitsentschädigung kann der Ratenkredit jederzeit wieder aufgelöst werden. Die Banken mögen kein bauträgerähnliches Geschäft (Totalsanierung), so kann man die Thematik umgehen.

Falsches Vorgehen bei einer Modernisierung (Gründe)

-Weil der Nachbar modernisiert hat

-Einzig um Steuern zu sparen

-> Steuerersparnis darf immer nur die Sahne, nie der Grund sein

- um Zuschüsse der Gemeinden oder KFW zu erhalten

-> besonders energetische Modernisierungen lohnen sich selten

- um optisch zu verbessern

- weil der Handwerker meint, es sei erforderlich (frag nie den Friseur ob du eine neue Haarschnitt brauchst)

-nicht den Handwerker entscheiden lassen, was "Standard" ist

-nur wegen der Modernisierungsumlage (8%) aufwerten.

Modernisierungen, die weniger Wertsteigerung bringen als sie die kosten, sind zu vermieden! Idealerweise sollten 1€ Modernisierung mindestens 3€ Wertseigerung erreichen. Modernisiere daher nur das, was dein lokaler Mietmarkt wirklich fordert, und nur bis zu einem Niveau, das deiner Mieterzielgrupp entspricht - die es auch morgen noch gibt. Besonders gut lassen sich Modernisierungen mit Umnutzungen oder Aufteilungen kombinieren. So schafft man Synergien.

Modernisierungen rechnen sich daher an TOP-Standorte eher als in C-Lagen ländlich in Ostdeutschland. Hier rechnet sich Modernisierung nur auf ganz minimalem Niveau.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

Die rein rechtliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungsgrundbücher durch Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Architekten und Teilungserklärung beim Notar kann den Wert enorm heben. Eigentumswohnungen lassen sich einzeln an Kapitalanleger verkaufen. Achtung: Ist das Exit-Szenario der Verkauf an deine VV-GmbH, kann dir ein Vorkaufsrecht der Mieter einen Strich durch die Rechnung machen, wenn die WEG erst nach Bestehen des Mietvertrags entstanden ist.

Je nach Standort und Größe sind Mehrfamilienhäuser heute jedoch teurer als einzelne Wohnungen, die liegt daran, dass die Versicherungsgesellschaften ihr Geld sicher anlegen (parken) müssen und dabei auch Rendite von nur 3-4% in Kauf nehmen.

Im Einkauf von Mehrfamilienhäusern zwischen zwei und fünf Millionen und deren Aufteilung liegt der größte Hebel. Hier herrscht die geringste Konkurrenzsituation am Einkäufermarkt. Die Objekte sind für Einzelkäufer (Zahnärzte, Steuerberater, Unternehmer etc.) zu teuer. Aber auch zu klein für die institutionellen Anleger oder professionelle Aufteiler. 

Ein anderes Modell ist mehrere gleichartige Mehrfamilienhäuser in einer GmbH zu sammeln und ein Pakt (ab 10 Millionen Euro) zu schnüren für institutionelle Anleger und dies als 95% Share-Deal für den Käufer grunderwerbssteuerfrei zu verkaufen. So erreicht man selbst für die Verkaufserlöse 95% Steuerfreiheit in deiner Holding (Effektivsteuerbelastung 0,75 bis 1,5%). Vorher können noch einmal die Mieten erhöht werden und das Objekt optisch optimier werden, sowie Probleme gelöst werden. Ein Verkaufspreis kann hier auch genau gleich sein wie bei einzelnen Kapitalanlegern (nach Abzug der höheren Vertriebskosten an Kapitalanlegern; nach Abzug der höheren Vertriebskosten an Kapitalanleger von bis zu 10% Provision). Der Aufwand ist jedoch ein Bruchteil und durch den Share-Deal besteht zusätzlich noch ein enormer Steuervorteil.

Ausbaupotential prüfen

-Bebauungsplan von der Gemeinde

-§34 BauGB - nach der Nachbarschaft

-Fotodokumentation der Nachbarschaft als Argumentationshilfe

-nicht Wasserversickerung, sondern rein optisch

-Stellplatznachweis

Lösung für das Stellplatzproblem

Sollen Gebäude umgenutzt werden (z.B. Büro in Wohnen, Aufteilung in kleinerer Wohnung etc.) fehlt es oft an Stellplätzen für eine Genehmigung. Tiefgaragen sind jedoch ein teurer Spaß und nur an sehr hochpreisigen Standorten möglich. Fehlt der Platz für Stellplätze, dann kann das Haus auf Pfeiler gestellt werden um hier Parkplätze zu schaffen. Damit es nicht komisch optisch anmutet, kann der Parkbereich später noch verkleidet werden. Prüfe auch immer, ob Fahrradstellplätze als Subsituierung von KFZ-Stellplätzen möglich sind. Besteht ein Aufzug (was ich bis 3 Geschosse wegen der Kosten vermeiden würde), dann kann man diese Fahrradstellplätze auch in den Keller legen.

Lösung für Abstandsflächenproblematik

In der LBO (Landesbauordnung) sind meist mindestens 2,50 Meter Abstandsflächen vorgeschrieben. Eventuell kann das Abtrennen eines Grundstücksteils und der Neubau eines weiteren Gebäudes, dann Aufgrund der Abstandsflächen nicht möglich sein oder nur ein sehr schmales Gebäude errichtet werden. Es bietet sich jedoch auch an, direkt an das Gebäude zu bauen. Durch ein Lichtband können die reduzierten Lichtverhältnisse für die Bestandsmieter abgemindert werden und die Miete bekommen eine schönen Wintergarten als Ersatz. Balkone, die abgebaut werden müssen, können ggfs. auf einer anderen Seite des Gebäudes wieder angebaut werden etc. zuerst schaffst du jedoch Baurecht bevor du mit deinen bestehenden Mietern sprichst um Einwände zu vermeiden.

Entfernen des Öltanks

Durch den Umbau einer Ölheizung in eine Gasheizung kann ein im Keller verbauter Öltank entfernt werden und so Platz für weitere Nutzfläche oder im Idealfall sogar ein weiteres 1-Zimmer-Appartement geschaffen werden. Wenn Gas in der Straße anliegt, kostet der Hausanschluss meist ca. 3.000€. Liegt noch kein Gas in der Straße an, sprich mit dem örtlichen Versorger, es fehlt häufig ein erstes Objekt, das einen Antrag stellt, damit kostenfrei Gas in die Straße gelegt wird. Neben der Reduzierung der Vorfinanzierung und dem Koordinationsaufwand für die Anlieferung des Öls schaffst du durch die Schaffung des weiteren Raums je nach Standort enormes Aufwertungspotential. Eine Alternative zur Gaszentralheizung kann auch eine Wärmepumpe sein.

PV-Anlage - Photovoltaikanalage auf dem Dach?

Achtung: Gewerbliche Infizierung -> ein Problem bei der VV-GmbH

Einspeisevergütung 2017 für neue PV-Anlagen auf Wohngebäuden:

bis 10 kWp: 12,30 Cent/kWh

bis 40 kWp: 11,96 Cent/kWh

bis 100 kWp: 10,69 Cent/kWh

Finanzierung für das KfW 274-Programm mit 20 Jahren Laufzeit und 3 tilgungsfreien Anlaufjahren, Zinsbindung z.B. 10 Jahre (gibt keine 5 bei einer Laufzeit von 20 Jahren): ab 2,15% Zins, bis zu 100% Finanzierung.

Beispiel-PV-Anlage (Installation 10/2017)

180 Qm Dachfläche, 112 x 270 Watt Module -> 29,7 kWp, GIK: 30.000€ zzgl. MwSt. (diese, wird da du mit einer PV-Anlage automatisch Unternehmer bist, vom Finanzamt rückerstattet) - kann man mit billigen Modulen auch für 25.000€ bekommen. Die Lebensdauer beträgt mindestens 25 Jahren. Nach Abschlägen bringt die Anlage ca. 26,600 kWh pro Jahr * 11,96 Cent = 3.181,36€ pro Jahr -> Faktor 9,5 

Optimierungsmöglichkeit 1: Bitcoin-Mining

Beim aktuellen Bitcoin-Preis von rund 4.600 € und der aktuellen Schwierigkeitsstufe rechnet sich selbst bei Netzstrom zu 23 Cent/kWh das Bitcoin-Mining.

Hardware: 6x Antminer S9 (zu beziehen unter: shop.bitmain.com)  - Je 1265 USD + Netzteil 105 USD + Versand 130 USD = 1.500 -> ca. 1278€ Stromverbrauch je ca. 1323 Watt, Rechenleistung: je ca. 13,5 TH/s

  • Stromverbrauch 68.660 kWh pro Jahr gesamt
  • Eigenproduktion PV-Anlage: 26.600 kWh pro Jahr gesamt
  • Eigenproduktion PV-Anlage: 26.600 kWh = 3.181,36€ (11,96 Ct. pro kWh)
  • EEG-Umlage für Eigenverbrauch: 26.600 kWh * 2,75 Ct. = 731,50€
  • Zukauf Strom (nachts): 42.060 kWh = 9.673,80 € (23 Ct. pro kWh)
  • Ergebnis: 6,61 Bitcoins zu 4.600€ pro Jahr = 30.406 €
  • Abzüglich Stromkosten von 13.586€

Zusatzgewinn gegenüber Einspeisung von 16.820 €

Zusatzinvest: 6 Miner a 1.278€ = 7.668€ -> Faktor: 0,45

-> Da ist es auch nicht so schlimm, dass das Risiko hoch ist, und der Bitcoin-Kurs im Wert verliert. Außerdem steigt die Schwierigkeit, weil du noch ausreichend Puffer hast.

Unter: cryptocompare.com/mining/calculator kannst du die Kosten für Mining und die Erträge tagesaktuell mit dem aktuellen Bitcoin-Kurs berechnen. Achtung: Die Geräte produzieren viel Hitze (ggfs. kann man das ja über eine Eigenkonstruktion zu Warmwasser/Heizung wiederverwendet werden) und machen auch Krach. 

Optimierungsmöglichkeit 2: Mieterstrom

Um einen höheren Preis als die Einspeisevergütung für den mit PV produzierenten Strom zu erreichen, kann der Strom auch zu einem höheren Preis z.B. 23 Cent (bzw. knapp unter Marktniveau) anstatt 10-12 Cent an die Mieter verkauft werden. Bei Neubezug lässt sich das direkt zur Bedingung machen. Ansonsten lassen sich erfahrungsgemäß 2/3 der Mieter überzeugen. Damit die Mieteinnahmen nicht gewerblich infiziert werden, muss ein Contractor oder eine andere eigene gewerbliche Gesellschaft zwischengeschaltet werden.

Randthema: Direkt Geld sparen geht auch über einen Wechsel des Strom- oder Energieanbieter. Hier kannst Du deinen Immotege-Strategieberater anfragen; wir haben hausinterne Energievermittler, an die Du dich wenden kannst.

BHKW - Blockheizkraftwerk

Steht der Austausch der Gas-Zentralheizung in einem Mehrfamilienhaus an, dann kann der Austausch gegen ein Blockheizkraftwerk interessant sein. Hier steigt der Wirkungsgraf gegenüber der reinen Wärmeerzeugung. Es wird als Abfallprodukt der Umwandlung von Gas in Strom/Wärme produziert. Der Strom kann dann zusätzlich an die Mieter verkauft werden.

Höchstmögliche Nutzung

Untersuche deine Objekte immer mit der höchstmöglichen Nutzungsform. Sei dabei auch kreativ für Nutzungsänderungen. Kalkuliere den Ankaufspreis jedoch nur unter der originären Nutzung. Die Nutzungsänderung ist dein Zusatzgewinn und Renditeturbo. Untersuche dabei die Zulassungen in B-Plan. Mischgebiete sind immer gut, da dort viel möglich ist.

Beispiel Mischgebiet: 

Gewerbe oder Wohnen -> was bringt den höheren Mietpreis?

Ist ein Bordinghaus oder Hotel zulässig und funktioniert es am Standort? Eine Umnutzung von Gewerbe in Wohnen oder anders herum kann dazu führen, dass das Gebäude Bestandsschutz verliert und dadurch unter anderem das Thema Brandschutz teuer zu Buche schlagen kann.

Beispiel Wohngebiete:

Geht anstatt normalem Wohnen auch möbliertes Wohnen oder Zimmerweise vermietet?

Umnutzungen sind zielgrupppen- und Lageabhängig. Beispiele:

- In Top-Lagen an Top-Standorten von einfachem Standard in Luxus

- Uni/Hochschulnähe von nicht WG-tauglichen Grundrissen auf WG-taugliche Grundrisse umbauen (prüfe, ob die Wände tragend sind, Wände unter 12,5 cm sind es meist nicht)

- In familienfreundlichen Wohngebiete kleinere Wohnungen zusammenleben zu größeren Wohnungen (falls es für die kleinen Wohnungen eine zu geringe Nachfrage gibt) oder anstatt größerer Räume kleinere schaffen (z.B. für Kinderzimmer)

-Barrierefrei umbauen (Einbau eines Aufzugs lohn sich jedoch selten) 

Diese Beispiele erfordern keine Genehmigung, da es weiterhin Wohnraum ist.

Vorsicht bei der Bauabzugssteuer

Vergibst Du umfangreiche Sanierungen/Modernisierungen von mehr als 5.000 € / 15.000 € pro Kalenderjahr an denselben Handwerker und hast mehr als zwei Wohnungen, dann musst du dir entweder eine Freistellungserklärung des Finanzamts vorlegen lassen (Achtung, auf den Geltungszeitraum achten) oder aber 15% des entweder eine Freistellungserklärung des Finanzamts vorlegen lassen (Achtung hier auf den Geltungszeitraum achten) oder aber 15% des Rechnungsbetrags an das Finanzamt anstatt den Handwerker abführen und melden. Tust du das nicht, machst du dich der Steuerhinterziehung strafbar und zahlst im Zweifel diese 15% gleich doppelt, an den dann Insolventen Handwerker und an das Finanzamt. Bekommst du Nettorechnungen von ausländischen Handwerkern, dann bist du verpflichtet, in Deutschland die Umsatzsteuer ans Finanzamt abzuführen, sofern kein Freistellungsbescheid vorliegt.

Teilung EFH in einzelne Wohnungen

Brandschutz, Schallschutz, behindertengerechtes Wohnen (bis zwei Einheiten, teilweise bis drei geht es ja alles noch - darüber wird aufwendiger). Dann in den B-Plan schauen, ob das überhaupt zulässig ist.

3-Objektgrenze

Bei der GbR schlägt Fix & Flip mit der 3-Objektgrenze in deinem Privatvermögen zu. Wenn du dort gewerblich wirst, kannst du deine Buy & Hold-Objekte nach zehn Jahren nicht mehr steuerfrei verkaufen. Daher gehören die Fix & Flip-Geschäfte in eine Kapitalgesellschaft. Wenn man noch eine Bankfinanzierung haben will, dann gleich eine GmbH und keine UG. Du kannst zwar der Finanzverwaltung direkt beim Kauf eines Objektes mitteilen, dass diese ein Fix & Flip-Objekt in deinem Einzelunternehmen, deiner GbR, deiner OHG, KG oder GmbH & Co. KG ist, wirkliche Abschirmwirkung einer Gesamtbetrachtung, die für dich später bei andren Objekten im Sinne der 3-Objekt-Grenze problematisch werden können, bietet aber nur die Kapitalgesellschaft.

Ein paar Hintergründe zum gewerblichen Grundstückshandel

Wenn das MFH nicht geteilt ist und wird an einen Käufer in einer Urkunde veräußert, zählt es als ein Zählobjekt. Werden die einzelnen Wohnungen an mehrere Käufer verkauft (auch in einer Urkune) zählt es als mehrere Zählobjekte.

Verlängerung der 3-Objektgrenze von 5 auf 10 Jahre

Wenn du in der Immobilienbranche tätig bist z.B. als Architekt, Finanzierungsvermittler, Immobilienmakler, Bauträger etc. verlängert sich deine 3-Objektgrenze von fünf auf zehn Jahre. 

Achtung: Bereits ab dem ersten Objekt kann Gewerblichkeit unterstellt werden, wenn aus objektiven Umständen (z.B. Erwähnung in einer Anzeige) von einer Wiederholungsabsicht auszugehen ist oder sich bei einem Verkaufsobjekt eine Vielzahl unterschiedlicher Einzelgeschäfte eine Nachhaltigkeit erkennen lassen (z.B. erst die Wohnungen eines MFH einzeln zum  Verkauf angeboten, dann aber mit einem Gesamtabnehmer beurkundet, bei VV-GmbHs aus dem Gesellschaftsvertrag sich eine Wiederholungsabsicht ergibt...).

Gestaltungsmissbrauch kann vorliegen, wenn du dein MFH an einen Aufteiler verkaufst, der es zwar als Ganzes erwirbt, aber dann kurzfristig die einzelnen Wohnungen einzeln abverkauft. Ganz klar ist es , wenn der Aufteiler die Ehefrau ist. Bei der eigenen GmbH kommt es drauf an, ob diese ein eigenes Kerngeschäft hat, dann ist es ggfs. nicht gestaltungsmissbräuchlich.

Relevant ist auch, ob das Bild eines Gewerbebetriebs vermittelt wird, z.B. durch eine professionelle Homepage, Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung oder einer 110% Finanzierung ohne Eigenkapital (die Argumentation ist, dass wenn die Zinskosten steigen oder die Mieteinnahme sinken, der Zwang der Veräußerung unausweichlich ist, dies hat man im Vorfeld gewussst und in Kauf genommen, was einer Veräußerungsabsicht von Anfang an gleich kommt und damit einer Gewerblichkeit.). 

Die Teilung eines MFH sollte möglichst direkt nach dem Kauf erfolgen, da zwischen Teilung und Verkauf mindestens fünf Jahre liegen müssen um keinen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen. Wird kur zu vor dem Verkauf ein Objekt nochmals umfassend modernisiert, ist von gewerblichem Grundstückhandel auszugehen. Kleine Schönheitsreparaturen sind unkritisch. Besonders problematisch sind also umfassende Modernisierungen kurz vor dem Verkauf, auch im elften Jahr, oder Schalten von Anzeigen im neunten Jahr. Bei Eheleuten hat jeder die 3-Objekt-Grenze extra für sich, es sei denn die Objekte werden in einer gemeinsamen GbR oder zu Bruchteilseigentum gehalten.

Strommast auf dem Gelände

Strommast bekommt man mit dem Netzbetreiber manchmal wegverhandelt (Legung Erdkabel) mit / ohne Gebühren - hat ein Kunde von mir gerade aktiv durchgeboxt für seinen Bauplatz.

Großes Grundstück für Nachverdichtung (Neubau)

Um auf einem großen bestehenden Grundstück nachträglich zu verdichten, solltest du mit Baukosten von ca. 2.000€ / qm + ca. 40.000€ Baunebenkosten + ca. 20.000€ für die Bodenplatte oder 60.000€ für den Rohbaukeller rechnen. Falls sich das für deinen Standort nicht rechnet, dann macht abtrenne und verkaufen an einen Eigennutzer mehr Sinn. Du könntest in diesem Fall auch das Objekt noch projektieren um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Hierzu kannst du uns gerne kontaktieren: hier kontaktieren!

Die Objektaufwertung

Die Optimierung passiert phasenweise als Projekt / Saisonarbeit, dann können die Füße wieder hochgelegt werden, bzw. eben mehrere Projekte hintereinander eingetaktet werden. Mach nicht zu viele Projekte gleichzeitig, um nicht den Überblick zu verlieren.

Ausbau Keller zu Wohnraum

Ist die Mindestdeckenhöhe von 2,20 m nicht erreicht, kann ggf. der Keller tiefergelegt werden. Bei Streifenfundamenten ist das einfacher möglich als bei einer Bodenplatte. meist sind die Arbeiten jedoch zu teuer. In den TOP-Metropolen Frankfurt/München/Hamburg kann sich das je nach Mikrolage jedoch lohnen.

Checkliste Kellerausbau

  • Achte darauf, ob ein Wohnkeller auch als solcher genehmigt wurde oder nachgenehmigungsfähig wäre.
  • Nicht vorhandene Heizung kann z.B. durch Infrarotheizung kostengünstig nachgerüstet werden. Strom liegt ja meist schon.
  • Zusätzlich zu der Deckenhöhe gibt es noch das Thema Belichtung. Hier kann ggfs. durch Abgrabungen und den Einbau zusätzlicher Fenster die Voraussetzung für Wohnraum, geschaffen werden.
  • Abwasser eines Bads kann durch ein Hebeanlage und Pumpen (verbaut hinter Trockenbauwänden) entsorgt werden.
  • Sind nicht ausreichend Parkplätze vorhanden und können diese auch nicht geschaffen oder abgelöst werden, sollte die Wohnfläche ggfs. einer bestehenden Wohnung als Hobbyraum zugeschlagen werden.

Problematik maximal zulässig Anzahl Wohnungen

Beim Dachgeschossausbau oder Kellerausbau kann es Probleme mit dem Überschreiten der maximal zulässigen Anzahl an Wohnungen eben. Auch wenn beispielsweise kein Stellplätze geschaffen werden können.

Folgendermaßen kann Abhilfe beschafft werden: Im ersten Schritt werden zwei bestehende Wohnungen zusammengelegt, sodass sich die Anzahl der Wohnungen um eins reduziert, dann wird eine neue Wohnung im Keller / Dachgeschoss beantragt, sodass unterm strich wieder exakt gleich viele Wohnungen vorhanden sind.

Sollen es z.B. drei Wohnungen im Keller werden, es ist jedoch nur noch eine genehmigungsfähig, dann wird der Grundriss so gewählt, dass später (nach Genehmigung und Abnahme) durch Setzten von Türen - kostengünstig im Trockenbau - entsprechende einzelne Wohnungen erschlossen werden können. Unterzähler für Wasser und Strom können bereits vorgesehen werden. Es wird nur eine Küche, jedoch zwei Bäder eingebaut - für das dritte Bad und die zwei fehlende Küchen werden die Leitungen bereits verlegt, so dass diese dann später nach Abnahme eingebaut werden können.

Rechtlich (im Grundbuch) bleibt es bei einer großen Wohnung. Nutzbar sind jetzt drei Wohnungen. Auch von der Mieteinnahme kann entgegen einfacher WG-Vermietung nun die volle erhöhte qm-Miete gegenüber den Bank angesetzt werden, wenn ein Plan (über den tatsächlichen Zustand) mitgeliefert wird und es sich jetzt eben um drei getrennte Wohnungen mit extra WC/Kochnische handelt. So ist es auch möglich, dass eine Wohnung davon selbst bewohnt wird und zwei vermietet werden, den vollen Mietansatz für die zwei Wohnungen zu erhalten, während bei dem Modell WG-Vermietung bei teilweisem Eigennutz gar keine Miete ansetzbar wäre.

Deine Strategie muss zu deinem Standort passen

"Ich finde keine Immobilie an meine Standort, es ist alles zu teuer" höre ich oft. Du wirst jedoch zugeschüttet mit passende immobilen, wenn du dir den richtigen Standort in Deutschland auswählst. Ich weiß, es ist eine Herausforderung, auch zeitlicher Natur, sich einen neuen Standort und auch noch mit entsprechender Entfernung zum Wohnort anzuschauen und sich einzuarbeiten. Aber es ist keine Lösung, sich mit Renditen unter 6% zufrieden zu geben. Kannst du das an deinem Standort nicht erreichen, must du den Standort wechseln. Wenn du 10% und mehr Rendite erzielst, kannst du ein Portfolio skalieren. Mit Objekten, die sich gerade so tragen, gerätst du schnell in die Übergangsfalle und kannst nach wenigen Objekten nicht mehr weiter finanzieren.

  • Umnutzung Gewerbe in Wohnen
  • Büros in wohnen
  • Spezialvermietung
  • Möbliert, wochenweise an Businessleute
  • Probleme lösen
  • Mieterbesatz
  • Technische Probleme
  • Juristische Probleme
  • Standortaufwertung erkennen (Anzeichen: In der Nähe entstehen Neubauten)

Residualrechnung:

2.500€ Kaufpreis

- Baukosten

- Abriss

= Maximaler Kaufpreis


Standort Frankfurt:

250 qm Haus

bebaubar wären ab 800 qm

Verkaufspreis Exit 7.000€ /qm

Alle haben immer nur Studenten im Kopf, Wochenendheimfahrer, Mehrgenerationenwohnen, Senioren-WG, Azubi-WG, es gibt viele Möglichkeiten. Auch Einfamilienhäuser eignen sich für die Vermietung an Studenten. Die sanierungsbedürftigen Einfamilienhäuser sind sehr günstig zu haben. Normalerweise kosten Einfamilienhäuser-Qm mehr als Wohnungs-Qm. Außerdem ist wegen der WEG der Kernsanierungszustand seltener.

Umnutzungen

  • Hotel in Wohnen
  • Büro in Wohnen
  • Wohne in Büro (selten sinnvoll)
  • Hallen in Freizeit: Paintball, Kleinkinder-Indoorspielplatz
  • Einzelhandel in Lagerfläche (E-Commerce-Markt wächst)

Nachverdichtung

  • Großes Grundstück vorhanden? Abtrennen, projektieren (z.B. ein Fertighaus der Partnerfirma von Immotege), projektiert verkaufen (oder verkaufen lassen z.B. von einem Fertighausverkäufer der Partnerfirma von Immotege)
  • Im Bestand: Kellerausbau, DG-Ausbau, Balkonanbau, Aufstockung
  • Aufteilung: Einer Erdgeschosswohnung einen Privatgarten zuordnen
  • Terrasse, wie oben erwähnt (25-50% Anrechnung in der Wohnflächenberechnung!)

Strategien

  • Spezialvermietung (Zimmerweise, möbliert, Studenten, Ferienvermietung, Vermietung an Firmen..)
  • Fix + Flip
  • Probleme lösen im Bestand
  • Steueroptimierte Renovierung (Modernisierung
  • Mietanpassung im Bestand

Standortaufwertung

Eine Standortaufwertung kannst Du selten selbst vornehmen, aber du kannst Trends erkennen durch genaues Hinschauen und auf den fahrenden Zug aufspringen:

  • Neubaugebiete in der Nähe entstehen
  • Bauleitplanung
  • Gespräch mit Wirtschaftsförderung (Achtung: Eigeninteressen)

Das waren einige Möglichkeiten, mit denen Du deine Objekte aufwerten kannst, damit Du schneller skalieren kannst und dein Immobilienvermögen vergrößerst.

Du bist an einer Strategieberatung interessiert? Dann klicke auf Beratung (hier klicken!).

Immotege GmbH


Strategische Immobilienfinanzierung für deine Portfolioskalierung

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