Was ist nun besser? Mehrere kleine oder wenige große Immobilie kaufen?
Grundsätzlich: Mehrere kleine Objekte bedeutet mehr Diversifizierung, also Risikostreuung. Mehre kleine Objekte (sind die Objekte keine Mehrfamilienhäuser, sondern darunter -> also unter 3 Einheiten) bedeutet aber auch, dass ein Vergleichswert oder Sachwertverfahren angewendet werden. Beim Einfamilienhaus meist das Sachwertverfahren, bei einer Wohnung meist das Vergleichswertverfahren. Und das führt zu niedrigeren Blankoanteilen, als im Regelfall bei Mehrfamilienhäuser (ab 3 Einheiten), die im Ertragswertverfahren bewertet werden. Und das wiederum bringt niedrige Blankoanteile mit sich, was heißt: 100%-Finanzierungen und 110%-Finanzierungen sind möglich.
Nachteile von vielen kleinen Objekten
So ab 25 Einzelobjekten (alle schön kleinteilig für 70.000€ gekauft) habe ich ein Problem mit den weiteren Finanzierungen - weil so viel durchzuprüfen ist. 25 Einzeldarlehensverträge, 25 einzelne Objekte; es wird ne elendslange Liste mit diesen Bestandsobjekten. Das macht viel Aufwand in der Prüfung von
neuen Objekten.
Welche Vorgehensweise?
Grob als Daumenwert: Ich kaufe zwischen 3-15 Wohnungen, ggfs. Einfamilienhäuser. Danach wechsle ich zu den Mehrfamilienhäusern - und kaufe nur noch Mehrfamilienhäuser. Wenn es dann zwischendrin ein Schnäppchen mit einer Wohnung gibt, dann schlage ich zu; aber nur nebenbei.
Die Praxis
So wäre es schön, natürlich ist es in der Praxis so, dass in Mehrfamilienhäuser teilweise teurere sind als die Wohnungen (je nach Lage); und dann habe ich das Problem, dass ich eher Wohnungen finde in der Regionen in der ich unterwegs bin (anstatt Mehrfamilienhäuser).
Vorteile von Mehrfamilienhäusern
Wenn ich ein großes Mehrfamilienhaus kaufe, habe ich einmal den Aufwand
und bin mit einem Schlag dann einen großen Schritt weiter, als wenn ich lauter kleine Wohnungen einzeln kaufe über einzelne Notartermine, einzelne Besichtigungen, einzelne Finanzierungen. Das ist ein großer Vorteil für größere Finanzierungen.
Passt es zum Einkommen?
Kleinere Schritte sind häufig einfacher zu gehen als ein großer Schritt. Wir haben schon gesehen mit den Blankoanteilen (Ertragswert vs. Vergleichswertverfahren). Da ist bei 3 Einheiten meist die Grenze.
Aber was kaufe ich jetzt? Ein Mehrfamilienhaus für 300.000 Euro oder ein Mehrfamilienhaus für
Und in Summe komme ich damit weiter als wenn ich einmal einen großen Brocken kaufe mit 1/1.5/2-Millionen (wenn ich es überhaupt finanziert bekomme mit der hohen Beleihung). 80% kriege ich häufig in dieser Größenordnung immer noch finanziert - aber dann verbrennt es mit unglaublich viel Eigenkapital
im Vergleich zu, wenn ich mit kleinen Objekten unterwegs wäre und 110%-Finanzierung ohne Zusatzsicherheit hinbekommen hätte.
Strategisch kann es hier sinnvoll sein kleinere Mehrfamilienhäuser zu fahren,
und dann entsprechend mehrere kleine Mehrfamilienhäuser immer wieder zu kaufen.
Der Sweetspot
... liegt in der Größenordnung "1.500.000-3.000.000 €" hier sind eben die Objekte noch zu klein für die Profis aus den Pensionsfonds, aber schon zu groß für die meisten klassischen Privatanleger. Hier habe ich also die Chance den Mehrfamilienhäusern leichter an Deals zu kommen, aber diese Größenordnung muss natürlich zum Einkommen passen - 100.000 € p.a. und aufwärts + es muss
zum bestehenden Immobilienbestand passen.
Unsere klassische Kunden sind unterwegs bei 500.000-600.000-€-Mehrfamilienhäuser und kaufen regelmäßig immer wieder neue Mehrfamilienhäuser - oder eben wenn man noch im Bereich von Wohnungen unterwegs kauft man sich da entsprechend viele Wohnungen (Jeden Monat eine weitere Wohnung mit 100%-Finanzierung kaufen).
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