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Du warst bestimmt schon in der Situation: Du warst im Urlaub und es hat dir toll gefallen. Du hast auch gesehen, dass die Immobilien Vorort entsprechend günstig sind.

Als Immobilieninvestor halten wir natürlich die Augen offen und beobachten immer die Märkte und man kann nicht loslassen

Man stellt sich jetzt die Fragen: Könnte ich mir nicht dort eine Ferienwohnung kaufen? Die kann ich ja ab und zu selber nutzen - dann gehe ich ein bisschen mehr in Urlaub als bisher und vermiete in der Zwischenzeit per AirBnB und verdiene unter dem Strich sogar Geld damit. 

Ja, vom Grundsatz her funktioniert das. Von der Finanzierung her hat es allerdings ein paar Fallstricke. Generell finanziert Immotege momentan in Frankreich, Spanien, Portugal und in Holland. Weitere Länder sind nur über Blankodarlehen oder Kapitalbeschaffung auf bestehenden Immobilien finanzierbar.


Die Finanzierung einer Ferienimmobilie für die Vermietung


Wenn wir nun so eine Auslandfinanzierung machen, egal ob wir mit einer Bank Vorort arbeiten z.B. in Spanien, oder ob wir mit einer deutschen Bank arbeiten, haben wir außerhalb von Deutschland die Problematik im Regelfall, dass die Objekte maximal zu 50/60% beliehen werden können.

Das bedeutet: Eine hohe Summe an Eigenkapital muss eingesetzt werden. Eigenkapital muss vorhanden sein, aber wenn Du das Eigenkapital in Deutschland nicht für deine Portfolioskalierung verwenden kannst, um
gute Immobiliendeals zu machen mit Objekten, die Du zu 100% beleihen kannst, dann hast du 1. hohe Opportunitätskosten, und 2. verbaust Du dir dein Portfoliowachstum.

Eigenkapital kannst Du über eine Beleihung besorgen, eine Kapitalbeschaffung auf deutschen Objekten.
Darüber verbaust Du dir auch weiter in Deutschland zu skalieren, weil die Beleihung im Ausland niedrig ist.

Dann kommt hierzu das ein stramme Tilgung gefordert wird. Im Regelfall sollte auf 20-25 Jahre das Dinge vollständig abbezahlt sein.
Die Rate ist locker 1/3 oder doppelt so hoch, als wenn ich in Deutschland eine Finanzierung für ein vergleichbares deutsches Objekt haben.

Wenn man die Finanzierung vergleicht, dann ist die absolute Rate natürlich geringer, weil man Eigenkapital eingesetzt hat und daher auch nicht zu 100% oder 110% finanzieren musste. Das ist aber sich selber in die eigene Tasche lügen, wenn man so vergleichen würde. Um es ernsthaft zu vergleichen, sollte man auch in Deutschland eine solche Finanzierung mit Eigenkapital der Finanzierung im Ausland gegenüberstellen.

Was ist aber nun wenn die Immobilie im Bestand ist, das Eigenkapital verprasst ist und Du willst weiter Objekt ein Deutschland erwerben. Dann gibt es verschieden Ansatzweißen wie man vorgehen kann. Von den Banken, welche die Objekte im Ausland finanzieren (sehr geringe Minderheit) wird die Mieteinnahme eventuell angesetzt oder auch nicht.
Der Wert wird gesehen, sodass der Verschuldungsgrad nicht extrem gestiegen ist.

Gehst Du aber zu den anderen deutschen Banken, zu den anderen 99%, zu den normalen Banken; und willst weitere Objekte weiterfinanzieren - dann habe ich das Problem, dass das Objekt im Ausland nicht als werthaltig angesetzt wird (genauso wie dein Auto), aber der Kredit voll reinhaut und voll angesetzt wird, auch wenn er sich bei einer ausländischen Bank befindet.


Mieteinnahmen ansetzten: 

Ferienvermietung wird kritisch gesehen und nach 3 Jahren, wenn überhaupt (gewerbliche Vermietung), angesetzt. Nur wenige Banken setzten solche Ferienmieteinnahmen vor den drei Jahren an. Klassische Vermietung setzten die meisten Banken auch nicht an, weil es Auslandseinkommen ist. Das heißt: Deine Haushaltsrechnung ist verschlechtert wegen deiner Ferienwohnung - und Du hast wertvolles Eigenkapital verbraucht.

Daher die Frage: Macht es Sinn eine Finanzierung im Ausland vorzunehmen?
Als Luxus und Konsumgut ist das vielleicht ok, aber nicht wenn man das Eigenkapital mit mehr Rendite und strategisch langfristig verwenden kann, z.B. wenn man gerade sein Portfolio skaliert um in 3-5 Jahren von den Mieteinnahmen leben zu können.

Wenn man ein Rent-2-Rent-Modell fährt, das beliebte AirBnB-Arbitrage, dann kann es Sinn machen. Mehr zu Vermietung über AirBnB. Aber es gibt auch noch den Verwaltungsaufwand bei dieser Distanz-Bewirtschaftung.
Wenn man einfach erstmal in Deutschland bleibt und sich kein Klotz ans Bein bindet, ist man als Immobilieninvestor einfach flexibler.

Auch hier gibt es Wachstumsmärkte und Nischen. Wenn man sich auskennt, kann sich das schon lohnen. Eine sonnige Möglichkeit gibt es auch in Dubai - aber für den klassischen Investor: Eher lassen.

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