Am 14. und 15. November fand in Bad Homburg der Immopreneur Kongress 2020 statt. Auch Philipp war vor Ort und hat die Gelegenheit genutzt, um sich mit einigen der bekanntesten Persönlichkeiten der Deutschen Immobilienszene zusammenzusetzen. Im sechsten Teil der Interviewserie unterhält er sich mit Steuerberater Georg Spitz.
Immobilien vererben ohne Erbschaftssteuer: Warum keine GmbH oder Genossenschaft, sondern eine Familien-KG gründen
Wie ist Georg Spitz dazu gekommen? Zwei Brüder zwischen 50-60 Jahren mit einem erkrankten Vater kamen zur Beratung. Die zwei Brüder haben nicht gewusst, dass der Vater im Laufe seines Leben sich ein Immobilienimperium aufgebaut hat. Diese Immobilien haben alleine dem Vater gehört, ca. zweistelliges netto Millionenvermögen.
Wenn man frühzeitig das Vermögen in der Familie anwachsen lassen und nicht nur bei dem Vater, hätte man sich viel Erbschaftssteuer sparen können. Daher hat Georg Spitz das Thema Familien-KG fokussiert.
Wie schafft man es, dass der Vater das Risiko und die Fäden in der Hand hat; und man trotzdem den Kindern steuertechnisch Vermögenpositionen zurechnen kann?
Hier eignet sich die Familien-KG besonders! Eine Familien-KG ist eine zweigliedrige Personengesellschaft. Du hast auf der einen Seite den Vollhafter, den Komplementär (der Vater, welcher Geschäftsführer ist und die unternehmerische Initiative hat) und Du hast Teilhafter (das können Kinder, auch minderjährige Kinder sein). So wächst das Vermögen beim Immobilien bei allen mit.
Beispiel: Das Nettovermögen bei Immobilien wächst, da die Schulden getilgt werden. Das ist kein Betriebsvermögen, sondern Privatvermögen (steuerliche interessant nach 10 Jahren). Die Kinder haben keine Haftung und kein Mitspracherecht.
Unterschied zur echten KG: Warum haben wir trotz Gesellschaft die Vorteile von Privatpersonen?
Bei einer echten KG gibt es eine natürlich haftenden Person, den Komplementär. Solange er keine gewerbliche Prägung und kein originär gewerbliches Geschäft hat (auch keine PV-Anlage -> Gewerbliche Infizierung), sondern nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien hat, hat diese KG nur VV-Einnahmen und steuerlich somit Privatvermögen.
GBR, OHG oder KG?
Eine GBR kann auch VV-Einkünfte haben. Eine OHG ist im Handelsregister eingetragen, daher wird es hier schwerer. OHG macht keinen Sinn an der Stelle. Sinn gibt es bei der KG. (Teilhafter bedeutet er haftet hier nur mit dem eingesetzten Kapital).
Wie alt müssen die Kinder bei der Gründung einer Familien-KG sein?
Die Gründung mit minderjährigen Kindern bedarf einer Zustimmung des Familiengerichts. Ist in der Regel kein Problem, aber unnötiger Aufwand. Der wird die Familien-KG ohne die Kinder gegründet, dann wird den Kindern ein Anteil geschenkt. Kinder müssen beschränkt geschäftsfähig sein, also mindestens 7 Jahre alt. Diese Kinder haben zwar keine Einkünfte, jedoch steuerfreie Beträge. Diese Kinder bekommen einen Anteil geschenkt, der zum Start ja so gut wie nichts wert ist. Das Kapital könnte am Anfang 300 € groß sein und die Kinder erhalten 1/3 also 100 €. Das ist ein vorteilhaftes Geschäft für die Kinder, sodass hier keine Zustimmung vom Familiengericht notwendig ist. In dieses Konstrukt werden Immobilien gekauft und hier wächst dann das Vermögen, durch die Tilgung der Schulden, an; gehört aber schon zu einem Teil den Kindern.
Wie bekomme ich mein Eigenheim in die Familien-KG?
Klassisch haben die Eltern eine Immobilie für die Eigennutzung mit einer Finanzierung gekauft. Man bringt die Immobilie ein, hat eine Umschreibung (Gründe gegen Einbringungsvorgang - kein steuerlicher Vorgang). Solange die Eltern in der KG im gleichen Verhältnis wie vorher an der Immobilien beteiligt sind, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
Man gründet erst die KG, schenkt Anteile an die Kinder und kauft neue Immobilien dazu (nicht mehr im Privat). Kauft die KG die Immobilie nach dem die Immobilie 10 Jahre im Privatbestand war und jetzt steuerfrei verkauft werden soll; und die KG-Beteiligten sind die gleichen wie die vorherigen Immobilieneigentümer, funktioniert es nicht (VV-GbmH sieht anders aus).
Familien-KG: Fazit für den Vermögensübergang
Die Familien-KG ist ein tolles Instrument um Vermögen in der Familie aufzubauen und später an die nächste Generation weiterzugeben. Solltest Du Immobilien für dich privat oder auch KG kaufen wollen, kannst Du uns unverbindlich kontaktieren, indem Du auf den unteren Button klickst.
